I Valori Agricoli Medi di Napoli, indicati normalmente con la sigla VAM, sono valori espressi generalmente in euro per ettaro e distinti in base alla regione agraria e al tipo di coltura.
Vengono determinati dalle Commissioni competenti nell’ambito della disciplina sulle espropriazioni per pubblica utilità e costituiscono un riferimento utilizzato in specifiche procedure amministrative e agricole.
Per la provincia di Napoli le tabelle possono comprendere, a seconda dell’annualità, categorie come:
- seminativo;
- seminativo irriguo;
- orto;
- frutteto;
- vigneto;
- uliveto;
- noccioleto;
- bosco;
- pascolo;
- incolto produttivo.
Il valore cambia quindi non soltanto in funzione della coltura, ma anche della regione agraria nella quale ricade il terreno.
Cosa sono i Valori Agricoli Medi
I VAM sono valori agricoli medi determinati per unità di superficie.
La disciplina nazionale prevede che le Commissioni competenti determinino periodicamente il valore agricolo medio dei terreni in relazione ai diversi tipi di coltura praticati nelle singole regioni agrarie.
Non devono essere confusi con una quotazione immobiliare ordinaria.
Il VAM non rappresenta necessariamente il prezzo al quale un terreno agricolo potrebbe essere comprato o venduto sul libero mercato.
Il valore commerciale di un terreno può infatti dipendere da numerosi altri elementi, tra cui:
- posizione;
- accessibilità;
- disponibilità di acqua;
- forma del fondo;
- qualità agronomica;
- presenza di fabbricati;
- impianti;
- redditività effettiva;
- domanda locale;
- vincoli;
- possibilità di utilizzo.
Chi determina i VAM
La disciplina delle espropriazioni attribuisce alle Commissioni provinciali competenti la determinazione dei valori agricoli medi.
L’articolo 41 del DPR 327/2001 prevede infatti l’esistenza della Commissione competente alla determinazione dell’indennità definitiva e dei valori agricoli medi secondo i tipi di coltura praticati.
In Campania le Commissioni provinciali hanno storicamente pubblicato tabelle relative alle diverse province, compresa Napoli.
Cosa sono le Regioni Agrarie
Le tabelle VAM non prevedono necessariamente un unico valore valido per tutta la provincia.
Il territorio viene suddiviso in Regioni Agrarie, cioè aree territoriali utilizzate per raggruppare comuni con caratteristiche agricole relativamente omogenee.
Per questo due terreni situati nella stessa provincia possono avere VAM differenti anche quando la coltura è la stessa.
Per individuare il valore corretto bisogna quindi conoscere almeno:
- comune nel quale si trova il terreno;
- regione agraria di appartenenza;
- coltura prevista dalla tabella;
- annualità della tabella utilizzata.
Come leggere una tabella VAM
Una tabella dei Valori Agricoli Medi è normalmente organizzata con:
- tipi di coltura sulle righe;
- Regioni Agrarie sulle colonne;
- valore espresso in euro per ettaro nelle celle.
Supponiamo, per esempio, che una determinata tabella riporti per un vigneto:
30.000 euro/ha
Un fondo di 5.000 metri quadrati corrisponde a:
0,5 ettari
Il calcolo puramente matematico sarebbe:
30.000 × 0,5 = 15.000 euro
Questo però non significa automaticamente che 15.000 euro sia il valore commerciale del terreno o l’indennità definitiva dovuta in qualsiasi procedura.
Il risultato indica semplicemente l’applicazione del valore unitario previsto dalla tabella alla superficie considerata.
Un ettaro quanti metri quadrati sono
Un ettaro corrisponde a:
10.000 m²
Quindi:
- 1.000 m² = 0,10 ha;
- 2.500 m² = 0,25 ha;
- 5.000 m² = 0,50 ha;
- 7.500 m² = 0,75 ha;
- 10.000 m² = 1 ha;
- 20.000 m² = 2 ha.
Per trasformare i metri quadrati in ettari:
superficie in m² / 10.000 = superficie in ettari
A cosa servono i VAM
I Valori Agricoli Medi continuano ad avere diverse funzioni nell’ordinamento e nella gestione amministrativa.
Tra gli ambiti nei quali possono essere utilizzati troviamo:
- procedure di esproprio;
- alcune indennità aggiuntive;
- gestione di terreni pubblici;
- determinati procedimenti amministrativi regionali;
- valutazioni tecniche nelle quali la normativa richiama espressamente i VAM.
In Campania, per esempio, la normativa sulla Banca della Terra utilizza i Valori Agricoli Medi come riferimento per determinare il canone di assegnazione di determinati terreni pubblici.
VAM ed esproprio: attenzione
È importante evitare una semplificazione molto diffusa.
Non è corretto affermare che:
VAM × superficie = sempre indennità di esproprio.
La disciplina è più complessa.
L’articolo 40 del DPR 327/2001 disciplina l’espropriazione delle aree non edificabili e prevede criteri che tengono conto delle caratteristiche concrete del fondo e delle colture effettivamente praticate.
Inoltre, la Corte costituzionale con la sentenza n. 181 del 2011 ha dichiarato costituzionalmente illegittimi alcuni meccanismi che utilizzavano automaticamente il VAM per la determinazione dell’indennità delle aree non edificabili.
Per questo oggi il VAM non deve essere presentato come un sostituto automatico del valore reale del fondo.
VAM e indennità aggiuntiva
Il VAM conserva invece un ruolo specifico nelle indennità aggiuntive previste dalla disciplina sulle espropriazioni.
L’articolo 40 del DPR 327/2001 prevede, in determinate condizioni, un’indennità aggiuntiva collegata al valore agricolo medio e alla coltura effettivamente praticata.
La normativa prevede inoltre specifiche tutele per soggetti come fittavoli, mezzadri o compartecipanti che siano costretti ad abbandonare terreni direttamente coltivati a causa della procedura espropriativa.
VAM e valore di mercato del terreno
Un altro errore frequente consiste nell’utilizzare i VAM come se fossero un vero listino immobiliare.
Supponiamo che la tabella riporti:
25.000 euro per ettaro
Questo non significa necessariamente che un terreno di un ettaro debba essere venduto a 25.000 euro.
Sul libero mercato possono incidere fortemente:
- posizione;
- accesso carrabile;
- disponibilità irrigua;
- fertilità;
- forma della particella;
- pendenza;
- presenza di coltivazioni specializzate;
- fabbricati agricoli;
- servitù;
- vincoli;
- dimensione del lotto;
- domanda nella zona.
Per una compravendita è quindi necessario distinguere tra VAM e valore venale/commerciale del terreno.
VAM e terreno edificabile
I VAM riguardano il contesto agricolo e non devono essere utilizzati come metodo ordinario per stimare un terreno edificabile.
Un terreno con effettiva capacità edificatoria viene valutato secondo criteri differenti, nei quali assumono importanza:
- destinazione urbanistica;
- indice edificatorio;
- superficie;
- posizione;
- opere di urbanizzazione;
- costi di trasformazione;
- mercato immobiliare locale.
Utilizzare il VAM come prezzo di riferimento di un’area edificabile può produrre risultati completamente fuorvianti.
Dove trovare i VAM di Napoli
La fonte da controllare è la documentazione ufficiale pubblicata dagli enti competenti e negli archivi del BURC, Bollettino Ufficiale della Regione Campania.
L’archivio BURC consente di consultare i bollettini regionali per annualità e recuperare i relativi provvedimenti.
Per ricerche storiche è possibile trovare anche le precedenti pubblicazioni delle tabelle VAM relative alla provincia di Napoli.
Attenzione all’annualità della tabella
Quando si utilizza un VAM bisogna sempre verificare l’anno al quale si riferisce.
Non è corretto prendere una tabella trovata online e utilizzarla senza verificarne:
- annualità;
- provincia;
- regione agraria;
- coltura;
- fonte;
- eventuali aggiornamenti successivi.
Una tabella molto vecchia può essere utile come riferimento storico ma non deve essere presentata come valore corrente.
Tabelle VAM storiche di Napoli
Negli archivi della Regione Campania sono presenti anche precedenti tabelle VAM della provincia di Napoli.
Per esempio, una vecchia tabella ufficiale relativa alla provincia mostra valori differenti per frutteto, vigneto, uliveto, noccioleto, bosco e altre colture nelle diverse regioni agrarie.
Questi dati sono però storici e non devono essere confusi con i valori dell’annualità corrente.
Come trovare il VAM di un terreno
La procedura pratica può essere riassunta così:
- individua il comune;
- individua la Regione Agraria;
- identifica la coltura pertinente;
- recupera la tabella ufficiale relativa all’annualità necessaria;
- leggi il valore in euro/ettaro;
- converti la superficie del terreno in ettari;
- applica il valore alla superficie, se il procedimento che stai svolgendo richiede effettivamente l’utilizzo del VAM.
Esempio di calcolo
Supponiamo:
- terreno: 3.500 m²;
- valore previsto dalla tabella: 28.000 €/ha.
Trasformiamo la superficie:
3.500 / 10.000 = 0,35 ha
Calcolo:
28.000 × 0,35 = 9.800 euro
Il risultato è il valore derivante dall’applicazione matematica del VAM.
Non deve essere automaticamente considerato:
- prezzo di vendita;
- valore di mercato;
- indennità definitiva di esproprio;
- valore fiscale universale.
Quale coltura utilizzare
La scelta della coltura è uno dei punti più delicati.
Le tabelle distinguono spesso tra numerose categorie.
Per esempio:
- seminativo;
- seminativo irriguo;
- vigneto;
- vigneto arborato;
- uliveto;
- frutteto;
- frutteto irriguo;
- noccioleto;
- bosco;
- pascolo;
- incolto.
Per applicazioni legali o amministrative non è prudente scegliere autonomamente la categoria semplicemente osservando la denominazione catastale.
Occorre verificare quale criterio richiede la specifica normativa o procedura.
Coltura catastale e coltura effettiva
La qualità riportata al Catasto e la coltivazione realmente presente sul terreno possono non coincidere.
Questo aspetto può assumere particolare importanza nelle procedure espropriative, perché la normativa fa riferimento, in diversi casi, alle colture effettivamente praticate.
Per una valutazione tecnica definitiva può quindi essere necessario verificare lo stato reale del fondo.
Documenti utili
Per individuare correttamente un terreno possono essere utili:
- visura catastale;
- estratto di mappa;
- foglio e particella;
- superficie catastale;
- certificato di destinazione urbanistica;
- documentazione relativa alla coltura;
- eventuali atti della procedura espropriativa.
Non tutti questi documenti sono sempre necessari per una semplice consultazione della tabella, ma diventano importanti quando il VAM deve essere utilizzato in un procedimento concreto.
VAM Napoli e Commissione Provinciale Espropri
La Commissione competente svolge un ruolo specifico nell’ambito della disciplina delle espropriazioni.
I VAM costituiscono soltanto uno degli elementi collegati alle sue funzioni.
Le questioni relative a:
- determinazione dell’indennità;
- indennità aggiuntive;
- contestazione della stima;
- procedura espropriativa;
devono quindi essere distinte dalla semplice consultazione della tabella.
VAM e Banca della Terra in Campania
I VAM possono essere richiamati anche fuori dalle procedure di esproprio.
La disciplina regionale della Banca della Terra stabilisce, per esempio, che il canone di assegnazione di determinati terreni sia determinato sulla base dei Valori Agricoli Medi previsti dal DPR 327/2001.
Questo è un buon esempio del perché i VAM continuano ad avere una funzione amministrativa anche se non rappresentano un listino generale dei prezzi dei terreni.
Quanto vale realmente un terreno agricolo a Napoli
Se l’obiettivo è conoscere il prezzo di mercato di un terreno agricolo nella provincia di Napoli, il VAM può essere solo uno dei riferimenti disponibili.
Una stima di mercato richiede generalmente di valutare anche:
- compravendite comparabili;
- zona;
- dimensione;
- accessibilità;
- coltura;
- produttività;
- presenza di acqua;
- fabbricati;
- vincoli;
- caratteristiche agronomiche.
Per questo il prezzo medio di un terreno agricolo e il VAM sono due concetti differenti.
Errori da evitare
Gli errori più comuni sono:
- considerare il VAM come prezzo ufficiale di vendita;
- utilizzare una tabella di un anno diverso;
- confondere provincia e Regione Agraria;
- utilizzare il valore di una coltura differente;
- applicare automaticamente il VAM a un terreno edificabile;
- moltiplicare VAM × superficie e considerare il risultato sempre come indennità definitiva;
- utilizzare tabelle storiche come se fossero attuali;
- ignorare le modifiche introdotte dalla giurisprudenza costituzionale.
Domande frequenti
Cosa significa VAM?
VAM significa Valore Agricolo Medio.
In che unità sono espressi i VAM?
Normalmente in euro per ettaro (€/ha).
Un ettaro quanti metri quadrati sono?
Un ettaro corrisponde a 10.000 metri quadrati.
I VAM indicano il prezzo di mercato di un terreno?
No. Sono valori amministrativi di riferimento e non coincidono necessariamente con il valore commerciale del fondo.
I VAM sono uguali in tutta la provincia di Napoli?
No. Cambiano in funzione della Regione Agraria e del tipo di coltura.
Dove si trovano i VAM Napoli?
Negli atti ufficiali e negli archivi del BURC della Regione Campania.
Posso usare i VAM per valutare un terreno edificabile?
Non come criterio ordinario di valutazione. Le aree edificabili seguono logiche estimative differenti.
I VAM servono ancora per gli espropri?
Sì, ma con funzioni specifiche. Non devono essere presentati come criterio automatico universale per determinare qualsiasi indennità.
Come calcolo il valore partendo dal VAM?
Si converte la superficie in ettari e la si moltiplica per il valore unitario previsto dalla tabella pertinente.
Posso usare una vecchia tabella VAM?
Solo se serve precisamente quell’annualità o per finalità storiche. Per un procedimento corrente bisogna verificare la tabella applicabile.
Conclusione
I Valori Agricoli Medi di Napoli sono uno strumento tecnico-amministrativo importante, ma devono essere interpretati correttamente.
Per utilizzarli occorre conoscere:
- annualità;
- Regione Agraria;
- coltura;
- superficie;
- finalità del calcolo.
Soprattutto, bisogna distinguere il VAM dal valore di mercato del terreno.
La tabella può fornire un parametro ufficiale utile in specifiche procedure, ma non rappresenta automaticamente il prezzo al quale il terreno può essere venduto né l’indennità definitiva spettante in ogni procedura di esproprio.
