Ricevere un decreto di esproprio o una proposta di cessione volontaria su un terreno agricolo apre quasi sempre una partita complessa sui conteggi. Tra le voci che generano più contenziosi spiccano l’indennità aggiuntiva e il Valore Agricolo Medio (VAM), due istituti spesso confusi tra loro ma regolati da presupposti giuridici e requisiti soggettivi del tutto differenti.
Risposta sintetica:
Negli espropri di aree non edificabili, l’indennità aggiuntiva spetta esclusivamente a chi coltiva direttamente il fondo (coltivatore diretto o IAP), calcolata in misura pari al valore agricolo medio (VAM) o all’indennità base. Il VAM non determina più il valore del terreno espropriato, ma funge da parametro residuale per risarcire il lavoro agricolo perso.
Che fine ha fatto il VAM dopo la sentenza della Corte Costituzionale?
Fino al 2011, il Testo Unico sugli Espropri (D.P.R. 327/2001, art. 40, commi 2 e 3) quantificava l’indennità di esproprio per le aree non edificabili basandosi unicamente sulle tabelle dei Valori Agricoli Medi determinate annualmente dalle Commissioni Provinciali Espropri. Quel meccanismo forfettario garantiva risarcimenti distanti dalla realtà economica locale.
Con la storica sentenza n. 181/2011, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo quel criterio tabellare per il calcolo dell’indennità principale. Da quel momento, il valore di base di un’area non edificabile deve riflettere il valore venale effettivo di mercato del bene, tenendo conto delle colture effettive, della posizione, degli accessi e della fertilità.
Il VAM non è scomparso dal nostro ordinamento, ma ha cambiato ruolo: oggi non definisce più quanto vale la terra espropriata, bensì serve come moltiplicatore per quantificare indennizzi accessori, fra cui le indennità aggiuntive previste per chi trae il proprio sostentamento dalla coltivazione del suolo.
Chi ha diritto all’indennità aggiuntiva: requisiti soggettivi
L’indennità aggiuntiva non è legata alla proprietà del suolo in sé, ma all’attività agraria effettivamente esercitata. L’art. 40, comma 4, del D.P.R. 327/2001 stabilisce che la somma compete:
- al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP);
- al fittavolo, mezzadro o compartecipe che coltivi il fondo da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità, a patto che sia costretto ad abbandonare l’area espropriata.
Nella pratica il problema nasce spesso quando l’ente espropriante nega la qualifica di IAP a società agricole o a soggetti che non dimostrano la continuità temporale della coltivazione. Non basta essere iscritti alla gestione previdenziale agricola: l’onere della prova grava sull’espropriato, che deve documentare la conduzione materiale del fondo, il fascicolo aziendale AGEA aggiornato e le dichiarazioni dei redditi con reddito agrario prevalente.
Un errore frequente riguarda i proprietari non coltivatori che concedono il terreno in affitto. In questo scenario, il proprietario percepisce solo l’indennità di esproprio parametrata al valore venale del bene (spesso decurtata proprio per la presenza del vincolo contrattuale di affitto), mentre l’indennità aggiuntiva spetta per intero al conduttore coltivatore che perde i frutti del proprio lavoro.
Calcolo pratico: cessione volontaria e indennità per il conduttore
La quantificazione economica dell’indennità aggiuntiva cambia a seconda che l’accordo si chiuda bonariamente o tramite decreto formale di esproprio, e dipende dal ruolo del soggetto.
Caso 1: Proprietario coltivatore diretto o IAP
Se il proprietario coltivatore conclude la cessione volontaria del fondo:
- Ha diritto all’indennità base commisurata al valore venale.
- Riceve la maggiorazione da cessione volontaria (di norma pari al 50% dell’indennità base, come previsto dall’art. 45 del Testo Unico).
- Matura un’ulteriore indennità aggiuntiva pari a un importo corrispondente al VAM corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata, oppure pari all’indennità base a seconda delle specificità dell’accordo e dell’interpretazione giurisprudenziale applicata.
Caso 2: Fittavolo o colono
Se sul terreno insiste un contratto agrario registrato:
- L’affittuario ha diritto a un’indennità aggiuntiva calcolata sulla base del VAM della coltura praticata (art. 42 del Testo Unico).
- La somma viene liquidata direttamente al conduttore, purché abbandoni formalmente il fondo e risolva il rapporto contrattuale per causa di forza maggiore dovuta all’esproprio.
Se la coltura in atto non trova riscontro esatto nelle tabelle VAM provinciali vigenti al momento del decreto, la commissione provinciale o il perito estimatore devono fare riferimento alla coltura agraria maggiormente assimilabile per resa e costi di impianto.
Trattamento fiscale: attenzione alla ritenuta d’imposta
La tassazione delle somme corrisposte negli espropri è disciplinata dall’art. 11 della Legge 413/1991 (e confluita nel TUIR). Le indennità percepite a seguito di espropriazione per pubblica utilità relative a terreni situati in zone omogenee diverse dalle zone agricole (es. zone omogenee B, C, D o terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria) sono soggette a una ritenuta a titolo d’imposta del 20%.
Per i terreni rigorosamente agricoli (zona E), l’indennità di esproprio non genera plusvalenza imponibile e non subisce la ritenuta del 20%. Le indennità aggiuntive corrisposte al coltivatore diretto o all’affittuario a titolo di reintegrazione del reddito da lavoro perso mantengono un profilo agevolato, ma la documentazione catastale e urbanistica deve certificare in modo inequivocabile la destinazione del suolo: una minima previsione di trasformabilità nello strumento urbanistico generale può indurre l’ente espropriante ad applicare la ritenuta alla fonte in via prudenziale, lasciando al contribuente l’onere dell’istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate.
Domande frequenti
Il proprietario assenteista può richiedere l’indennità aggiuntiva?
No. Chi possiede un terreno agricolo senza coltivarlo direttamente non ha diritto ad alcuna indennità aggiuntiva. Percepisce unicamente l’indennità di esproprio determinata sul valore venale del bene, con eventuale maggiorazione ordinaria se sottoscrive la cessione volontaria.
Cosa succede all’indennità se il contratto di affitto non è registrato?
Il conduttore privo di contratto registrato con data certa anteriore alla dichiarazione di pubblica utilità rischia di vedersi negata l’indennità aggiuntiva da parte della pubblica amministrazione, dovendo ricorrere al giudice ordinario per dimostrare l’effettiva conduzione onerosa del fondo.
Il VAM viene ancora aggiornato dalle Commissioni Provinciali?
Sì. Nonostante la sentenza 181/2011 ne abbia cancellato l’uso per il valore venale, le Commissioni Provinciali Espropri continuano a pubblicare periodicamente le tabelle VAM proprio per consentire il calcolo delle indennità aggiuntive e delle occupazioni temporanee.
Come influiscono gli impianti speciali (serre, pozzi) sul calcolo?
Non rientrano nel conteggio forfettario del VAM. Eventuali manufatti, soprassuoli stabili o impianti di irrigazione devono essere periziati a parte a valore di ricostruzione o di mercato all’interno dell’indennità principale.
Per una stima corretta delle voci indennitarie è indispensabile verificare subito le tabelle VAM aggiornate della propria provincia e accertare l’effettiva destinazione del Piano Regolatore Generale prima di sottoscrivere accordi bonari.
Fonti ufficiali di riferimento:
