Chi deve conoscere il valore agricolo medio di un vigneto in Campania può incontrare cifre molto diverse, anche tra terreni situati nella stessa provincia. Il problema nasce quando si cerca un prezzo unico per ettaro, senza considerare la zona agricola di riferimento.
Il VAM di un vigneto in Campania si trova nelle tabelle dei Valori Agricoli Medi pubblicate per provincia e regione agraria. Per individuare l’importo corretto bisogna conoscere il Comune in cui si trova il terreno, identificare la regione agraria di appartenenza e consultare la voce relativa al vigneto nell’annualità richiesta. Il valore è espresso normalmente in euro per ettaro.
Dove trovare le tabelle VAM dei vigneti in Campania
I Valori Agricoli Medi sono determinati dalle Commissioni provinciali competenti in materia di espropriazioni. Le tabelle distinguono le diverse tipologie di coltura e suddividono il territorio in regioni agrarie, cioè raggruppamenti di Comuni con caratteristiche agricole relativamente omogenee.
Per la Campania, le fonti da consultare sono principalmente il Bollettino Ufficiale della Regione Campania (BURC) e l’archivio dei Valori Agricoli Medi dell’Agenzia delle Entrate.
Il BURC pubblica gli atti delle commissioni provinciali, spesso accompagnati da prospetti contenenti le quotazioni per ettaro. L’archivio dell’Agenzia delle Entrate raccoglie la documentazione disponibile, ma occorre controllare l’annualità di ciascun documento: un prospetto storico non può essere considerato automaticamente aggiornato.
Un esempio verificabile è il BURC n. 6 del 27 gennaio 2025, che contiene i Valori Agricoli Medi della provincia di Salerno riferiti al 2024 e validi per il 2025. burc.regione.campania.it
Per cercare il documento relativo al proprio terreno si può utilizzare direttamente la ricerca negli atti del BURC.
Come individuare il VAM corretto per un vigneto
Conoscere soltanto la provincia non basta. Due vigneti situati in Comuni differenti possono appartenere a regioni agrarie diverse e avere quindi valori tabellari differenti.
La procedura corretta richiede alcuni controlli.
- Individuare il Comune e la provincia. Il terreno deve essere localizzato con precisione, preferibilmente attraverso una visura catastale aggiornata.
- Identificare la regione agraria. Occorre consultare l’elenco dei Comuni associati alle regioni agrarie della provincia.
- Selezionare l’annualità. La tabella deve essere pertinente all’anno richiesto per la valutazione o per la procedura amministrativa.
- Cercare la coltura vigneto. Il prospetto può distinguere ulteriori categorie o condizioni colturali; in tal caso va individuata la voce coerente con il fondo.
- Leggere l’importo e l’unità di misura. Il valore riportato in euro per ettaro può essere convertito in euro per metro quadrato o applicato alla superficie effettiva.
Nella pratica, uno degli errori più frequenti consiste nel prendere il primo valore trovato online per la provincia di Napoli, Salerno o Avellino e applicarlo a qualsiasi vigneto della zona.
È una scorciatoia poco affidabile. La regione agraria è un elemento essenziale della tabella e non coincide necessariamente con l’intero territorio provinciale.
VAM vigneto nelle province di Napoli, Avellino, Benevento, Caserta e Salerno
Le cinque province campane devono essere considerate separatamente nella ricerca della documentazione.
| Provincia | Cosa verificare |
|---|---|
| Napoli | Regione agraria del Comune, coltura e annualità |
| Avellino | Regione agraria e classificazione del vigneto |
| Benevento | Comune di appartenenza e corrispondente valore tabellare |
| Caserta | Distinzione tra regioni agrarie provinciali |
| Salerno | Prospetto provinciale, regione agraria e anno di validità |
Non è quindi corretto parlare di un solo VAM del vigneto valido per tutta la Campania.
Al momento della verifica delle fonti, non è stato possibile confermare un prospetto 2026 completo per tutte e cinque le province. Per questo non vengono riportati importi presentati come quotazioni ufficiali aggiornate al 2026 senza una tabella verificabile.
Quanto vale un ettaro di vigneto secondo il VAM?
L’importo dipende dal valore riportato nella riga della coltura e nella colonna della regione agraria individuata.
La lettura è relativamente semplice, ma bisogna prestare attenzione alle unità di misura. Un ettaro corrisponde a 10.000 metri quadrati.
Supponiamo, esclusivamente come esempio di calcolo, che una tabella riporti un VAM di 45.000 euro per ettaro.
| Superficie | Valore calcolato |
|---|---|
| 1 ettaro (10.000 m²) | 45.000 € |
| 5.000 m² | 22.500 € |
| 2.500 m² | 11.250 € |
| 1.000 m² | 4.500 € |
I 45.000 euro per ettaro sono un importo ipotetico, utilizzato per mostrare il procedimento, e non un VAM ufficiale della Campania.
La formula è:
Valore tabellare del terreno = VAM per ettaro × superficie in ettari
Se si conosce soltanto la superficie in metri quadrati, basta dividerla per 10.000 prima di applicare il valore unitario.
Questo calcolo serve a ottenere l’importo risultante dalla tabella, non necessariamente il prezzo al quale il terreno potrebbe essere venduto.
VAM e valore di mercato di un vigneto: perché non coincidono
Un terreno coltivato a vite può avere caratteristiche produttive e commerciali molto diverse rispetto a un altro vigneto appartenente alla stessa regione agraria.
Un impianto specializzato in buone condizioni, con accesso agevole, disponibilità idrica e una produzione economicamente interessante, non è direttamente confrontabile con un vigneto vecchio, poco accessibile o bisognoso di reimpianto.
Il VAM non descrive necessariamente queste differenze. È un valore medio tabellare, mentre il valore di mercato richiede una valutazione delle caratteristiche effettive del fondo.
Per stimare il prezzo di compravendita di un vigneto occorre considerare, tra gli altri elementi, l’ubicazione, l’andamento del terreno, la fertilità, l’età delle piante, il sistema di allevamento, le condizioni dell’impianto e gli eventuali fabbricati o miglioramenti fondiari.
Anche la possibilità di produrre uve destinate a una denominazione di origine può incidere sull’interesse commerciale, purché siano verificati i requisiti applicabili al vigneto. La semplice presenza in una zona vitivinicola rinomata non dimostra, da sola, il possesso di tali requisiti.
Per un approfondimento sui prezzi effettivi dei terreni agricoli si possono consultare anche le indagini sul mercato fondiario del CREA, che distinguono i valori fondiari dai prezzi e dai canoni rilevati nelle diverse realtà territoriali. CREA
Quando si usa il VAM e quando serve una perizia
La distinzione diventa particolarmente delicata quando il terreno è coinvolto in una compravendita, una successione, un’espropriazione o una procedura amministrativa.
Il VAM nelle espropriazioni dei terreni agricoli
In passato i Valori Agricoli Medi erano utilizzati come criterio per determinare l’indennità di espropriazione di terreni agricoli e aree non edificabili.
La disciplina ha però subito una modifica rilevante con la sentenza n. 181 del 2011 della Corte costituzionale.
La Corte ha dichiarato illegittimo il meccanismo che determinava l’indennità di espropriazione sulla base del solo VAM, senza un ragionevole collegamento con il valore effettivo del terreno. La pronuncia ha interessato anche i commi 2 e 3 dell’articolo 40 del DPR 327/2001. Sito ufficiale
Questo significa che il VAM non può essere applicato automaticamente come indennizzo definitivo per l’espropriazione di un vigneto.
Le tabelle conservano rilevanza in specifiche fattispecie previste dalla disciplina espropriativa, comprese alcune indennità aggiuntive. La loro applicabilità deve essere verificata in relazione al soggetto interessato e al procedimento concreto.
Il valore del vigneto per vendita, successione o divisione ereditaria
Per una compravendita privata il VAM può rappresentare un dato informativo, ma non costituisce un prezzo imposto ai contraenti né una valutazione commerciale completa.
In caso di successione o divisione ereditaria il problema è ancora diverso. Bisogna individuare il criterio di valutazione richiesto dalla disciplina applicabile all’operazione, considerando anche gli aspetti catastali e fiscali.
Non è corretto sostituire automaticamente al valore fiscale del terreno il VAM della regione agraria.
Chi deve dichiarare un terreno in successione o attribuirgli un valore in un atto dovrebbe far verificare la situazione da un notaio, commercialista o tecnico competente.
Il vigneto risulta al Catasto come seminativo: quale valore si utilizza?
Può accadere che un terreno sia effettivamente coltivato a vite, ma risulti ancora censito con una qualità catastale diversa. È una situazione da chiarire prima di utilizzare qualsiasi tabella.
La qualità catastale e la coltura effettivamente praticata non sono necessariamente coincidenti. Una variazione colturale non ancora registrata può creare difficoltà nella scelta del dato da utilizzare.
Occorre distinguere due questioni: l’eventuale necessità di aggiornare la posizione catastale e il criterio di valutazione richiesto dalla specifica procedura.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione informazioni e servizi relativi alle variazioni colturali dei terreni, con riferimento anche agli identificativi delle particelle catastali. Agenzia delle Entrate
Prima di considerare il terreno come vigneto ai fini di un procedimento, è quindi opportuno confrontare visura catastale, situazione reale del fondo e documentazione agricola disponibile.
Come verificare se il VAM trovato è aggiornato
La presenza di una tabella su un sito istituzionale non significa automaticamente che contenga i valori più recenti.
L’archivio dell’Agenzia delle Entrate, per esempio, comprende anche prospetti storici. È disponibile un documento relativo alla provincia di Napoli, riferito all’annualità 2009, datato 22 marzo 2010. Quel prospetto può servire per una ricostruzione storica, ma non dimostra quale sia il valore applicabile nel 2026. Agenzia Entrate
Quando si scarica un documento, conviene verificare la data dell’atto, l’annualità dei valori, l’eventuale periodo di validità e la presenza di successive deliberazioni.
Un accorgimento utile è conservare il PDF ufficiale completo, anziché annotare soltanto la cifra. In una successiva verifica potrebbero essere necessari anche il numero del provvedimento e l’indicazione della regione agraria da cui è stato ricavato il valore.
Domande frequenti sul VAM dei vigneti in Campania
Dove posso consultare gratuitamente il VAM di un vigneto?
Le tabelle possono essere ricercate gratuitamente nel Bollettino Ufficiale della Regione Campania e nella documentazione disponibile presso l’Agenzia delle Entrate. Per individuare il valore corretto servono il Comune, la regione agraria, la tipologia di coltura e l’annualità di riferimento.
Il VAM di un vigneto DOC o DOCG è più alto?
Non necessariamente. La presenza di una denominazione non determina automaticamente un VAM superiore. Bisogna verificare le eventuali distinzioni presenti nella tabella ufficiale. Il riconoscimento della denominazione può invece incidere sul valore commerciale del vigneto, insieme alle caratteristiche produttive e alle condizioni del mercato.
Come si converte il VAM da ettaro a metro quadrato?
Per convertire il VAM espresso in euro per ettaro basta dividere il valore per 10.000. Ad esempio, un valore ipotetico di 40.000 euro per ettaro corrisponde a 4 euro al metro quadrato. Il risultato resta un valore tabellare, non una quotazione commerciale.
Il VAM di un vigneto può essere usato per calcolare il prezzo di vendita?
Può essere considerato come riferimento informativo, ma non determina il prezzo di mercato. Per una stima attendibile servono confronti con compravendite effettive e un’analisi delle condizioni del terreno, dell’impianto viticolo, della produttività e degli eventuali vincoli.
Quale tabella VAM devo usare per un’annualità precedente?
Bisogna cercare la deliberazione provinciale riferita all’anno richiesto e controllarne l’effettiva validità. Non è sufficiente scaricare una tabella recente e applicarla retroattivamente. Per espropriazioni, contenziosi o altri procedimenti, la scelta dell’annualità deve rispettare la normativa pertinente.
Un ultimo controllo prima di utilizzare il valore
Se il VAM deve essere inserito in una pratica amministrativa o in una relazione tecnica, è utile riportare non soltanto l’importo per ettaro, ma anche provincia, regione agraria, annualità e fonte della tabella. Sono informazioni che permettono di ricostruire il calcolo ed evitare contestazioni dovute all’utilizzo di prospetti non pertinenti.
Fonti ufficiali e approfondimenti
- Regione Campania – Ricerca degli atti nel BURC
- Regione Campania – Archivio storico del BURC
- Corte costituzionale – Sentenza n. 181/2011
- CREA – Indagine sul mercato fondiario
- Agenzia delle Entrate – Esempio di tabella VAM della provincia di Napoli (annualità 2009)
Link interni consigliati
Per economiacampania.net, questi collegamenti permettono di approfondire argomenti strettamente connessi, senza sovrapporre completamente l’intento di ricerca.
