In breve:
- affittare un terreno agricolo può essere un’opportunità redditizia, ma richiede attenzione alle clausole contrattuali;
- la durata, i canoni e gli obblighi fiscali variano a seconda del tipo di contratto (agricolo o commerciale);
- è fondamentale valutare la convenienza economica anche in ottica di possesso di Partita IVA o gestione imprenditoriale.
Introduzione all’affitto di terreni agricoli in Italia
Affittare un terreno agricolo è una pratica molto diffusa nel nostro Paese, sia tra chi vuole avviare un’attività agricola senza acquistare direttamente la terra, sia tra i proprietari che desiderano valorizzare un bene inutilizzato. Ma come funziona, davvero, questo tipo di contratto? E soprattutto, quando conviene davvero?
Il contratto di affitto agricolo è disciplinato dalla Legge 203/1982 e successive modifiche. In sostanza, si tratta di un accordo in cui il proprietario (concedente) concede l’uso del terreno a un affittuario (conduttore), a fronte di un canone annuo. Il tutto con una finalità precisa: esercitare attività agricole o connesse (come allevamento, agriturismo, ecc.).
Non si tratta però di una scelta da fare a cuor leggero. L’affitto di terreni agricoli coinvolge aspetti fiscali, legali e imprenditoriali, soprattutto quando entra in gioco la gestione con Partita IVA.
Tipologie di contratto e durata: cosa prevede la legge
In Italia, esistono principalmente due forme contrattuali per l’affitto di terreni agricoli: il contratto agrario ordinario e il contratto a miglioramento fondiario. Entrambi regolati dalla già citata Legge 203/1982, differiscono per durata, finalità e vincoli.
1. Contratto agrario ordinario
È il contratto più comune. Ha una durata minima di 15 anni, rinnovabile in automatico salvo disdetta. Questa lunghezza è pensata per garantire la stabilità dell’attività agricola. Il canone d’affitto può essere concordato liberamente, anche se in molte Regioni vengono pubblicati valori indicativi per evitare abusi.
2. Contratto a miglioramento fondiario
Si tratta di un contratto legato all’effettivo miglioramento del terreno tramite investimenti (irrigazione, bonifica, strutture agricole, ecc.). La durata può essere più breve (5 o 9 anni), ma va giustificata con un piano di migliorie da allegare al contratto stesso.
Entrambi i contratti richiedono registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e possono dare luogo a agevolazioni fiscali, soprattutto se l’affittuario è un imprenditore agricolo o un giovane under 40 che avvia un’attività agricola.
Quanto si paga: canone d’affitto, tasse e agevolazioni fiscali
Il costo per affittare un terreno agricolo in Italia non è fisso, ma varia in base a diversi fattori:
- ubicazione geografica del fondo (Nord, Centro o Sud Italia);
- estensione e qualità del terreno (se irrigabile, coltivabile, incolto, ecc.);
- durata del contratto e tipologia di utilizzo (aziendale, familiare, a uso orto ecc.).
In media, il canone può andare da 150 € a 700 € l’ettaro all’anno, ma in zone ad alta vocazione agricola (come Emilia-Romagna, Veneto o alcune aree della Campania) si possono superare anche i 1.000 € l’ettaro.
Tassazione del reddito da affitto
Per chi affitta un terreno agricolo, il canone percepito costituisce un reddito fondiario da dichiarare nel quadro RA del modello Redditi o 730. Se il terreno è affittato a un imprenditore agricolo professionale (IAP) o a un coltivatore diretto, sono previste agevolazioni fiscali importanti:
- riduzione del reddito imponibile del 30%;
- esenzione dall’IMU per i proprietari che affittano a coltivatori diretti o IAP.
Chi possiede una Partita IVA agricola e affitta un terreno può inoltre scaricare alcuni costi legati alla gestione, come migliorie o attrezzature, secondo le regole ordinarie di deduzione.
Affitto terreno agricolo e Partita IVA: cosa sapere
Uno degli aspetti meno compresi — ma più importanti — riguarda l’obbligo o meno di avere una Partita IVA quando si prende in affitto un terreno agricolo. La risposta, come spesso accade, dipende dallo scopo e dal volume dell’attività che si intende svolgere.
Se coltivi il terreno a scopo personale o familiare, in modo saltuario e non organizzato in forma d’impresa, non hai obbligo di aprire una Partita IVA. Diverso il caso in cui l’attività diventa sistematica, con vendita di prodotti agricoli, assunzione di manodopera o utilizzo di attrezzature: in questi casi si configura attività imprenditoriale agricola, per cui la Partita IVA agricola diventa necessaria.
Quando conviene aprirla?
Aprire una Partita IVA agricola conviene quando:
- si vuole accedere a contributi e bandi regionali o europei (PSR, PAC, ecc.);
- si gestiscono più ettari o si affittano anche fabbricati rurali;
- si prevede un fatturato superiore ai 7.000 euro annui;
- si desidera usufruire del regime forfettario agricolo o di altre agevolazioni fiscali specifiche.
È importante sapere che per ottenere le agevolazioni e rientrare nel regime agricolo, è necessario iscriversi alla Gestione Agricola INPS come coltivatore diretto o IAP. Solo così è possibile beneficiare di aliquote agevolate e contributi ridotti.
Quando conviene affittare o dare in affitto un terreno agricolo
In sintesi, affittare un terreno agricolo può essere un’ottima soluzione sia per chi ha un terreno inutilizzato, sia per chi vuole iniziare un’attività agricola senza un investimento immobiliare iniziale. Ma la convenienza varia da caso a caso.
Conviene affittare un terreno agricolo se:
- sei proprietario di un terreno che non utilizzi, e desideri ottenere un reddito passivo regolare;
- vuoi iniziare a coltivare senza acquistare, magari per testare un progetto agricolo prima di investire;
- sei un giovane agricoltore o una startup agricola in cerca di fondi o agevolazioni pubbliche;
- hai la Partita IVA agricola e cerchi un ampliamento dell’attività.
Dall’altro lato, è sempre bene valutare:
- la durata del contratto e la possibilità di uscita anticipata;
- l’impegno fiscale (tasse, IMU, dichiarazione dei redditi);
- la localizzazione del fondo e il tipo di terreno (fertilità, irrigazione, accessibilità).
Come regola generale, è opportuno redigere un contratto chiaro e registrato, e possibilmente affidarsi a un consulente o commercialista esperto in materia agricola. L’affitto agricolo può essere redditizio e strategico, ma solo se gestito con attenzione.
Fonti autorevoli e utili
- Normattiva – Legge 203/1982 – Testo normativo base per l’affitto agricolo
- INPS – Coltivatori diretti e IAP – Informazioni su iscrizioni, contributi e agevolazioni
- ISMEA – Giovani in agricoltura – Incentivi e bandi per imprenditori agricoli under 40
- Agenzia delle Entrate – Registrazione contratti, tassazione e modelli fiscali
