Che terreno serve per aprire un campeggio?

1. Premessa: attività ricettiva all’aperto e terreno

Aprire un campeggio significa avviare una struttura ricettiva all’aperto (piazzole per tende, caravan, camper, roulotte, talvolta moduli mobili) presso un terreno attrezzato.
Come primo passo occorre verificare che il terreno su cui si intende operare sia idoneo dal punto di vista urbanistico, ambientale, infrastrutturale. In altri termini: non basta avere un appezzamento di terreno – è necessario che sia compatibile con la destinazione “camping/aree attrezzate per il turismo all’aria aperta”.
La normativa evidenzia che “il terreno acquistato deve essere controllato … per confermare l’agibilità e che sono presenti determinati requisiti dimensionali e geologici”.
Anche per un “agricampeggio” (cioè un campeggio in ambito agricolo) valgono ulteriori verifiche specifiche.

Nei prossimi paragrafi vengono analizzati i principali elementi da valutare.

2. Verifiche urbanistiche e destinazione del terreno

2.1 Destinazione urbanistica

Occorre innanzitutto controllare la destinazione urbanistica del terreno: quale zona urbanistica il piano regolatore comunale attribuisce al lotto, se è zona agricola, zona ricettiva/turistica, zona edificabile, zona vincolata, ecc.
Se il terreno è in zona agricola e si intende destinarlo all’attività di campeggio, può essere richiesto un mutamento di destinazione d’uso o una verifica di compatibilità con la normativa locale. In alcune Regioni e Comuni è necessario ottenere l’autorizzazione per convertire il terreno agricolo in area di sosta.
È importante richiedere il certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.) o equivalente nel Comune, per conoscere eventuali vincoli, indici di fabbricabilità, destinazioni ammesse, servitù. Wikipedia

2.2 Compatibilità edilizia e paesaggistica

Se sul terreno verranno realizzate opere, impianti o attrezzature (anche mobili) occorre verificare l’obbligo del titolo abilitativo edilizio comunale: anche per installazioni “precarie” occorre spesso la comunicazione o permesso.
In presenza di vincoli ambientali o paesaggistici (es: aree tutelate, parchi, soggette a vincolo idrogeologico, forestale) possono essere richiesti pareri specifici o procedure di valutazione ambientale (VIA).

2.3 Superficie, topografia e accessibilità

Il terreno dovrà avere superficie sufficiente per ospitare le piazzole, i servizi igienici, le vie di accesso, gli spazi comuni, zone di sosta/ricreazione. Una superficie troppo ridotta potrebbe penalizzare la fattibilità o la redditività.
La topografia (pendenza, tipo di suolo, sistemazione) è rilevante: pendenze elevate, terreni instabili o soggetti a rischio idrogeologico possono richiedere opere di adeguamento, aumentare i costi o impedire l’uso.
L’accessibilità è fondamentale: il terreno deve essere raggiungibile da strade pubbliche o private autorizzate, deve esserci accesso veicolare, parcheggio, collegamenti idrici, elettrici, fognari.

3. Infrastrutture, servizi e dotazioni tecnologiche del terreno

Affinché il campeggio sia operativo e conforme, il terreno deve consentire l’installazione delle infrastrutture di base e dei servizi indispensabili. Ecco i principali:

3.1 Reti acqua, scarichi, energia

È necessario poter realizzare un impianto di fornitura acqua (potabile), prese elettriche sulle piazzole, rete di scarico dei reflui (collegamento alla fognatura pubblica oppure sistemi indipendenti conformi) per bagni, docce, lavatoi.
L’illuminazione delle aree comuni e delle vie interne è un requisito standard.

3.2 Servizi igienico‑sanitari

All’interno del campeggio devono essere presenti blocchi bagni e docce, zona lavatoio, spazi di raccolta rifiuti. La normativa sanitaria locale (ASL) verifica tali requisiti.
Le dimensioni e il numero dei servizi igienici devono essere adeguati in relazione alla “capacità recettiva” dell’area (numero di piazzole, ospiti previsti).

3.3 Piazzole e predisposizioni

Le piazzole (tenda/roulotte/camper) devono essere disposte in modo ordinato, con vie di accesso, eventuali delimitazioni, spazi di manovra, aree di parcheggio.
Deve essere garantita la custodia continua della struttura (ad esempio presenza di personale/controllo) in quanto struttura ricettiva all’aperto.

3.4 Ambientazione e attrattività

Sebbene non strettamente “tecnica”, la collocazione del terreno accanto a zone di interesse turistico, aree naturali, centri abitati o infrastrutture ricettive ne aumenta il valore commerciale. Partitaiva.it
Valutare condizioni di comfort ambientale: esposizione, ombra, vegetazione, distanza da fonti di disturbo (rumore, traffico) sono elementi di qualità.

4. Zonizzazione agricola o non edificabile: criticità e soluzioni

Quando il terreno è agricolo o classificato “non edificabile”, emergono alcune criticità specifiche:

Se il terreno è agricolo, l’attività di campeggio può essere ammessa solo se la normativa regionale/locale lo consente e richiede l’adozione di procedure particolari (ad esempio iscrizione come agriturismo/azienda agricola, “agricampeggio”).
Il sito Iconacasa evidenzia che “per aprire un campeggio in un terreno agricolo … bisogna ottenere l’autorizzazione per la conversione del terreno in piazzola per campeggiatori … se e dove consentito dal piano regolatore”. Icona Casa
In taluni casi le attività in zone agricole godono di condizioni agevolate o normative semplificate (es: agricampeggio legato all’azienda agricola), ma ciò non elimina i vincoli della compatibilità urbanistica e ambientale.

Pertanto: prima di acquistare o utilizzare un terreno agricolo per un campeggio è essenziale verificare con il Comune se è ammessa tale destinazione e quali vincoli si applicano.

5. Vincoli paesaggistici, ambientali, e rischi geologici

Quando si sceglie un terreno per un campeggio, è opportuno considerare:

Vincoli paesaggistici / ambientali: se il sito ricade in area protetta, parco naturale, zona sottoposta a vincolo idrogeologico/forestale, occorre richiedere pareri e autorizzazioni ambientali.
Rischi geologici / idrogeologici: terreni instabili, soggetti a alluvioni, frane o slittamenti possono compromettere l’attività o richiedere opere onerose.
Accessibilità infrastrutturale e urbanizzazione: un terreno isolato o difficilmente accessibile penalizza l’operatività.
Impatto sull’ambiente circostante: gestione rifiuti, scarichi, servizi igienici e mobilità devono essere pensati in modo da non creare interferenze o sanzioni.

6. Procedura operativa: dall’individuazione del terreno all’apertura

Ecco uno schema operativo sintetico:

Individuazione del terreno: acquisire preliminarmente planimetrie, verifica catastale, destinazione urbanistica, configurazione del lotto.
Verifica tecnica preliminare: accertare accessibilità, rete infrastrutturale, topografia, vincoli (paesaggistici, idrogeologici, agricoli).
Richiesta certificato di destinazione urbanistica / visura urbanistica al Comune: conoscere zona urbanistica, parametri, indici, vincoli.
Progetto preliminare del campeggio: indicare numero piazzole, servizi, aree comuni, viabilità interna.
Richiesta titolo edilizio / comunicazione SCIA: se servono opere o installazioni, richiedere permessi o presentare una SCIA al Comune.
Richiesta autorizzazioni sanitarie e ambientali: contattare l’ASL locale, eventualmente la Regione per VIA se necessaria.
Impianti e attrezzature: predisporre allacciamenti, realizzazione blocchi servizi, viabilità interna, piazzole, reti elettriche/acqua/scarico.
Apertura attività ricettiva all’aperto: iscrizione alla Camera di Commercio, apertura Partita IVA (con codice ATECO 55.30.00 “Aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte”)
Gestione e comunicazioni: comunicazione annuale del listino prezzi agli Uffici del Turismo; apertura delle posizioni INPS/INAIL se presenza di dipendenti.

7. Quali caratteristiche “ideali” dovrebbe avere il terreno?

Pur non esistendo una tabella uniforme nazionale che indica “metri quadrati minimi” per tutti i casi, si possono suggerire alcune caratteristiche ideali:

Superficie ampia: in funzione del numero di piazzole previste. Un terreno che consenta adeguati spazi di manovra, zone comuni, verde, parcheggio.
Forma regolare, pendenza contenuta: preferibile terreno poco inclinato, per facilitare sistemazioni, viabilità interna e realizzazione infrastrutture.
Accesso diretto e visibilità: strada carrabile, preferibilmente ben collegata a vie principali; questo aumenta l’attrattività.
Vicino a servizi, attrattive turistiche o centri abitati: compatibile con la domanda di campeggio.
Destinazione urbanistica coerente: zona compatibile con attività turistico‑ricettive o con possibilità di conversione.
Connessioni di rete: acqua, energia, scarichi, magari predisposizione ad allacciamento rapido.
Ambiente piacevole, vegetazione, spazi verdi: rendono l’offerta più attraente per campeggiatori.
Assenza (o gestione) di vincoli e rischi elevati: zone soggette a vincoli forti o rischio idrogeologico elevato possono comportare oneri o limitazioni.

8. Rischi e punti di attenzione

Se il terreno non è formalmente compatibile con la destinazione “campeggio”, l’attività potrebbe essere considerata abusiva: rischio di sanzioni e di revoca dell’autorizzazione.
In caso di conversione di terreno agricolo senza autorizzazione urbanistica il Comune potrebbe opporsi o imporre adeguamenti costosi.
L’investimento infrastrutturale può essere rilevante (impianti, scarichi, viabilità, servizi) e i costi variano notevolmente in base a posizione, dimensioni, stato del terreno. Bsness.com
È fondamentale considerare anche la sostenibilità economica: numero di piazzole, stagionalità, domanda turistica, servizi offerti. Il terreno è solo il punto di partenza.
Non trascurare la manutenzione del terreno e del campeggio (verde, viabilità, impianti) e l’adozione di procedure gestionali conformi (sicurezza, antincendio, norme igienico‑sanitarie).

9. Conclusioni

In definitiva, il terreno da destinare a campeggio in Italia deve essere attentamente selezionato con riguardo a:

compatibilità urbanistica e destinazione d’uso;
adeguate infrastrutture e accessibilità;
assenza di vincoli insuperabili o presenza di strumenti per superarli;
dimensioni e conformazione che consentano l’allestimento di piazzole, servizi, viabilità interna;
posizione strategica rispetto alla domanda turistica.

Anche se la normativa non stabilisce un “terreno minimo unico” valido per tutta Italia, si tratta di inquadrare il progetto all’interno del quadro normativo locale (Comune + Regione) e predisporre tutte le verifiche tecniche, urbanistiche e procedurali.
Si consiglia di rivolgersi fin da subito a un tecnico (geometra/architetto) e ad un commercialista oppure consulente del settore turistico‑ricettivo, per attivare i controlli urbanistici e pianificare correttamente l’investimento.

Che terreno serve per aprire un campeggio