Introduzione al frazionamento immobiliare
Il frazionamento di un’unità immobiliare è un intervento edilizio che consiste nel dividere un immobile in due o più unità distinte. È un’operazione comune soprattutto in ambito residenziale, commerciale e turistico. Questa procedura consente di valorizzare l’immobile, aumentare il rendimento e adattarlo a nuove esigenze abitative o di mercato.
Ma per realizzare un frazionamento serve conoscere bene la normativa edilizia vigente. La domanda più frequente è: serve la CILA o la SCIA per il frazionamento?
La risposta dipende dal tipo di lavori previsti. Vediamo in dettaglio quando basta la CILA e quando è obbligatoria la SCIA.
Cos’è la CILA e quando si utilizza nel frazionamento
La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è un titolo abilitativo edilizio semplificato. Serve per realizzare interventi di manutenzione straordinaria che non comportano modifiche strutturali.
Nel caso del frazionamento immobiliare, la CILA si può utilizzare se:
- L’intervento non coinvolge elementi strutturali (muri portanti, solai, pilastri);
- Non modifica la sagoma o la volumetria dell’edificio;
- Non comporta cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.
Esempi pratici:
- Divisione di un appartamento in due unità tramite tramezzi in cartongesso;
- Realizzazione di nuovi impianti separati;
- Creazione di ingressi indipendenti su spazi già esistenti.
Vantaggi della CILA:
- Procedura semplificata;
- Nessuna attesa per l’inizio lavori (decorrenza immediata);
- Costi burocratici più contenuti.
Quando è necessaria la SCIA per il frazionamento
La SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) è obbligatoria quando il frazionamento prevede interventi più invasivi o modifiche strutturali.
Si utilizza in questi casi:
- Demolizione o modifica di muri portanti;
- Interventi che incidono su elementi strutturali dell’edificio;
- Cambio di destinazione d’uso che incide sugli standard urbanistici;
- Alterazione della sagoma o della volumetria dell’immobile.
Esempi comuni:
- Rimozione di un solaio per creare due unità su piani diversi;
- Interventi che prevedono il consolidamento strutturale;
- Frazionamento di una villa in più appartamenti indipendenti con ampliamento.
Caratteristiche della SCIA:
- Richiede l’intervento di un tecnico abilitato;
- L’inizio lavori è possibile dopo la presentazione, ma soggetto a controlli;
- È necessario rispettare le norme di sicurezza e antincendio.
Differenze principali tra CILA e SCIA
| Caratteristica | CILA | SCIA |
|---|---|---|
| Tipo di lavori | Non strutturali | Strutturali |
| Presentazione | Comunicazione | Segnalazione |
| Tempistiche inizio lavori | Immediata | Immediata (ma soggetta a controlli) |
| Necessità di collaudo finale | Non obbligatorio | Spesso richiesto |
| Sanzioni per abuso edilizio | Più leggere | Più gravi |
| Tecnico abilitato | Obbligatorio | Obbligatorio |
Documentazione necessaria per frazionare un immobile
Per procedere con il frazionamento, servono diversi documenti. La raccolta e la corretta compilazione evitano ritardi e sanzioni.
Documenti principali:
- Relazione tecnica asseverata da un professionista;
- Elaborati grafici dello stato di fatto e di progetto;
- Attestazione di conformità urbanistica e catastale;
- Planimetrie aggiornate;
- Copia del titolo di proprietà;
- Eventuale autorizzazione condominiale (se richiesta);
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate e al Catasto.
Iter burocratico e tempistiche
Con la CILA:
- Il tecnico predispone la pratica;
- Si protocolla al Comune;
- Si possono avviare i lavori lo stesso giorno;
- A fine lavori, si presenta la variazione catastale.
Con la SCIA:
- Il tecnico redige il progetto completo;
- Si presenta al Comune con tutta la documentazione;
- Si attende l’eventuale controllo;
- Inizio lavori entro 30 giorni dalla presentazione;
- A fine lavori, si procede con collaudo e aggiornamento catastale.
Costi del frazionamento immobiliare
Il costo complessivo del frazionamento dipende da:
- Compenso del tecnico (geometra, architetto o ingegnere);
- Spese per CILA o SCIA;
- Oneri comunali (diritti di segreteria, oneri urbanistici);
- Costi di ristrutturazione;
- Spese catastali e imposte (volture, accatastamenti).
Costo medio indicativo:
- Con CILA: da 2.000 a 6.000 euro;
- Con SCIA: da 4.000 a 12.000 euro.
Le cifre variano in base alla complessità del progetto, alla città e ai materiali utilizzati.
Sanzioni in caso di irregolarità
Effettuare un frazionamento senza titolo abilitativo comporta sanzioni amministrative e penali. L’abuso può portare a:
- Multe da 1.000 a 10.000 euro;
- Obbligo di ripristino dello stato originario;
- Impossibilità di vendere o affittare l’immobile;
- Difficoltà con mutui e pratiche notarili.
In caso di abuso edilizio, è possibile sanare la situazione attraverso la sanatoria edilizia, ma solo se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche.
CILA o SCIA: quale scegliere?
Scegliere tra CILA e SCIA non è una decisione personale. È il tipo di intervento a determinarlo. Per non sbagliare, è fondamentale affidarsi a un tecnico esperto che valuti:
- Lo stato dell’immobile;
- La destinazione d’uso prevista;
- Gli interventi edilizi da realizzare;
- Le norme del Piano Regolatore del Comune.
Conclusione
Il frazionamento immobiliare è un’opportunità interessante per valorizzare il patrimonio edilizio. Tuttavia, bisogna agire in regola, scegliendo il giusto titolo abilitativo: CILA per lavori leggeri, SCIA per interventi strutturali.
Affidarsi a un tecnico qualificato è sempre la scelta migliore. In questo modo si evitano errori, si rispettano le normative e si garantisce la piena legalità dell’intervento.
