La gestione di un condominio comporta spesso la necessità di affrontare interventi di manutenzione e innovazione. Tra questi, i lavori straordinari rappresentano un capitolo a parte, sia per la loro natura complessa che per le implicazioni legali ed economiche. Comprendere le normative, i quorum deliberativi e le modalità di ripartizione delle spese è fondamentale per evitare spiacevoli contenziosi e garantire la corretta esecuzione degli interventi.
Cosa si Intende per Lavori Straordinari in Condominio?
I lavori straordinari si distinguono dalla manutenzione ordinaria per la loro entità e non prevedibilità. Riguardano interventi che:
- Non rientrano nella normale gestione e conservazione delle parti comuni (es. tinteggiatura periodica, pulizia).
- Hanno un costo significativo.
- Sono finalizzati alla conservazione, al miglioramento o all’innovazione delle parti comuni dell’edificio (es. rifacimento tetto, cappotto termico, installazione ascensore, ristrutturazione facciata, interventi antisismici).
La distinzione è cruciale poiché influisce sui quorum assembleari e sulla ripartizione delle spese.
Normativa di Riferimento: Il Codice Civile
La principale fonte normativa è il Codice Civile, in particolare gli articoli che regolano il condominio (artt. 1117 e seguenti). La Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012) ha introdotto importanti modifiche e chiarimenti in materia di lavori straordinari, innovazioni e maggioranze necessarie.
Il Ruolo dell’Amministratore di Condominio
L’amministratore ha un ruolo centrale nella gestione dei lavori straordinari:
- Raccolta dei preventivi: Deve procurare diversi preventivi da imprese qualificate.
- Convocazione dell’assemblea: Deve convocare l’assemblea condominiale per discutere e deliberare sui lavori.
- Esecuzione delle delibere: Una volta approvati i lavori, deve curarne l’esecuzione e supervisionare le imprese.
- Rendicontazione: Deve rendicontare le spese e le modalità di ripartizione.
Voti e Maggioranze Necessarie per l’Approvazione
Le maggioranze richieste per l’approvazione dei lavori straordinari variano in base alla natura e all’importanza dell’intervento:
- Lavori di Manutenzione Straordinaria e Ristrutturazioni Consistenti:
- In prima convocazione: La delibera è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi).
- In seconda convocazione: È richiesta la maggioranza dei voti dei presenti e almeno un terzo del valore dell’edificio (334 millesimi).
- Innovazioni (art. 1120 c.c.): Interventi volti al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, ma che non devono alterare la destinazione d’uso delle parti comuni né recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
- Per le innovazioni “semplici”: È necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi) sia in prima che in seconda convocazione.
- Per innovazioni “gravose o voluttuarie” (art. 1121 c.c.): Se le innovazioni rendono più gravose o inservibili le parti comuni, o se sono considerate “voluttuarie” (cioè non necessarie e di notevole costo), possono essere fatte solo se la spesa è sostenuta da chi ne trae utilità, e gli altri condomini non sono obbligati a partecipare alle spese.
- Innovazioni finalizzate al superamento delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla sicurezza degli impianti (art. 1120, comma 2 c.c.):
- È richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Ripartizione delle Spese per i Lavori Straordinari
La ripartizione delle spese segue generalmente il principio dei millesimi di proprietà, salvo diverse convenzioni.
- Tabella Millesimale: La spesa viene ripartita in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascun condomino. Questa è la regola generale per la maggior parte dei lavori straordinari che interessano le parti comuni dell’edificio (es. facciata, tetto, struttura portante).
- Uso Differenziato: Se i lavori riguardano parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa (es. scale, ascensori, impianto di riscaldamento centralizzato), le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma 2 c.c.). Ad esempio, per le scale, la ripartizione è in parte in base all’altezza del piano (1/2 in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo) e in parte in base ai millesimi (l’altra 1/2 in base ai millesimi di proprietà).
- Deroghe alla Ripartizione: È possibile derogare al criterio dei millesimi solo con una decisione unanime di tutti i condomini.
Fondo Speciale per Lavori Straordinari
Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni di notevole entità, è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, o una quota parte se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che ne preveda il pagamento graduale. Questo fondo deve essere versato dai condomini prima dell’inizio o durante l’esecuzione dei lavori, garantendo la copertura finanziaria e la trasparenza.
Importante: La delibera che approva i lavori e la relativa ripartizione delle spese è vincolante per tutti i condomini, anche per quelli dissenzienti o assenti, a meno che non impugnino la delibera nei termini di legge (30 giorni dalla data della delibera per i presenti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti).
Conclusione
La gestione dei lavori straordinari in condominio richiede attenzione e conoscenza delle normative. Un’assemblea ben informata e un amministratore competente sono essenziali per garantire la corretta esecuzione degli interventi, la trasparenza nella gestione delle spese e la serenità dei condomini. In caso di dubbi o controversie, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del diritto condominiale.
Fonti Affidabili e Autorevoli:
- Codice Civile (Articoli sul Condominio): Puoi consultare il testo aggiornato del Codice Civile su siti giuridici come Normattiva (cerca gli articoli dal 1117 al 1139 quater).
- Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari e Condominiali (ANACI): https://www.anaci.it/ (Spesso pubblicano guide e approfondimenti sul tema).
- Associazione Nazionale Amministratori di Condominio (ANAMM): https://www.anamm.it/ (Altra associazione di categoria che offre risorse e informazioni).
- Testate specializzate in Diritto Condominiale: Riviste o portali online come “CondominioWeb” o “Diritto.it” che pubblicano articoli e sentenze sull’argomento. Esempio: https://www.condominioweb.com/
