Hai ricevuto in donazione un terreno edificabile e ora intendi venderlo? È importante sapere che la successiva vendita potrebbe generare una plusvalenza, ovvero un guadagno soggetto a tassazione. Calcolare correttamente questa plusvalenza è cruciale per evitare spiacevoli sorprese fiscali.
La Plusvalenza da Donazione: Le Basi
Quando si vende un terreno edificabile ricevuto in donazione, la plusvalenza imponibile è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisizione originario del terreno da parte del donante, al netto di eventuali spese inerenti. Questo è un punto fondamentale che distingue la donazione dall’eredità: nel caso dell’eredità, si considera il valore dichiarato nella successione, mentre per la donazione si risale al costo storico sostenuto dal donante.
L’articolo 67, comma 1, lettera b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) stabilisce che i redditi diversi derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili sono soggetti a tassazione. Nel caso di immobili ricevuti per donazione, la norma prevede che, ai fini del calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto da considerare sia quello sostenuto dal donante, aumentato di tutti i costi incrementativi e delle imposte inerenti. Ciò significa che la data di acquisto e il prezzo pagato dal donante diventano il punto di riferimento per il calcolo, non la data della donazione stessa.
Calcolo e Valore di Acquisizione: Cosa Considerare
Per calcolare la plusvalenza sulla vendita di un terreno edificabile ricevuto in donazione, devi considerare due elementi principali: il valore di partenza e le spese deducibili.
- Valore di Acquisizione del Donante: Il punto di partenza è il prezzo a cui il donante aveva originariamente acquistato il terreno. Se il donante lo aveva a sua volta ricevuto per donazione o successione, si dovrà risalire ulteriormente nel tempo al primo acquisto oneroso. Questo valore può essere quello risultante dall’atto notarile di acquisto del donante. Se il terreno era stato edificato dal donante, si dovrà considerare il costo del terreno più le spese di edificazione.
- Spese Inerenti e Incrementative: A questo valore di acquisizione originario, puoi aggiungere una serie di spese documentate che hanno incrementato il valore del bene o che sono state necessarie per la donazione e la successiva vendita. Queste includono:
- Imposta di donazione: L’imposta pagata al momento della ricezione del terreno in donazione.
- Spese notarili: Relative all’atto di donazione e all’atto di vendita.
- Commissioni di agenzia immobiliare: Se hai venduto il terreno tramite un intermediario.
- Oneri di urbanizzazione o spese di bonifica: Se sostenuti e documentati.
- Costi di perizie giurate: Se, in mancanza di un prezzo di acquisto documentato del donante o per affrancare il valore, si è ricorsi a una perizia di stima asseverata.
La formula base per la plusvalenza sarà quindi:
Plusvalenza=Prezzo di Vendita−(Costo di Acquisizione Originario del Donante+Spese Inerenti)
La plusvalenza così determinata è soggetta a tassazione. Di solito, si opta per l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%, versata direttamente dal notaio al momento del rogito di vendita. Questa è l’opzione più comune perché è semplice e definitiva, evitando che la plusvalenza concorra al reddito complessivo del venditore, il che la assoggetterebbe alle aliquote IRPEF ordinarie che possono essere più alte.
È importante sapere che la possibilità di “affrancare” il valore del terreno attraverso una perizia giurata (pagando un’imposta sostitutiva sul nuovo valore) si applica anche ai terreni ricevuti in donazione, consentendo di aggiornare il valore di carico e potenzialmente ridurre la plusvalenza imponibile. Questa opportunità è stata spesso prorogata negli anni tramite le Leggi di Bilancio (ad esempio, la Legge di Bilancio 2023 ha prorogato questa facoltà anche per il 2024, ed è sempre bene verificare le ultime disposizioni).
Conclusione
La vendita di un terreno edificabile ricevuto in donazione presenta specifiche regole fiscali riguardo al calcolo della plusvalenza. La chiave è risalire al costo di acquisizione originario del donante e sommare tutte le spese inerenti. Per evitare errori e ottimizzare la tassazione, è fortemente consigliato affidarsi a professionisti del settore come notai e commercialisti, che potranno guidarti attraverso tutti i passaggi necessari.
Approfondimenti
Per approfondire l’argomento e consultare le normative, puoi visitare:
- Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it/ (Cerca le sezioni relative a “Plusvalenze Immobiliari” e “Cessioni di Beni Immobili”).
- Consiglio Nazionale del Notariato: https://www.notariato.it/ (Per informazioni dettagliate su atti notarili e aspetti fiscali delle compravendite).
- Sole 24 Ore – Fisco: https://www.ilsole24ore.com/argomenti/fisco (Offre articoli e aggiornamenti sulle novità fiscali immobiliari).
