Il valore di un terreno edificabile al metro quadro in Italia varia da 100 € a oltre 2.000 €, a seconda della posizione, destinazione d’uso e indice edificatorio. Nelle grandi città può superare i 3.000 €/mq. In aree rurali o periferiche scende sotto i 200 €/mq.
Fattori che influenzano il prezzo di un terreno edificabile
1. Posizione geografica
Il luogo è il primo elemento che determina il prezzo.
- Nord Italia: valori più alti, specie in Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna.
- Centro Italia: prezzi elevati a Roma e Firenze.
- Sud Italia e isole: valori più bassi, tranne alcune zone turistiche.
Esempio:
- Milano: da 1.200 € a 3.500 €/mq
- Roma: da 700 € a 2.000 €/mq
- Provincia di Lecce: da 80 € a 250 €/mq
2. Indice di edificabilità
L’indice di edificabilità (IF) stabilisce quanta superficie si può costruire. Più è alto, maggiore è il valore del terreno.
- IF basso (0,5–1): prezzi più contenuti
- IF alto (2–3): prezzi più alti per lotti simili
3. Destinazione urbanistica
Un terreno può essere:
- Residenziale
- Commerciale
- Industriale
I terreni con destinazione commerciale o industriale tendono ad avere valore superiore, specie in zone strategiche.
Prezzi medi aggiornati per regione (2024/2025)
| Regione | Prezzo medio €/mq |
|---|---|
| Lombardia | 500 – 3.500 |
| Lazio | 400 – 2.500 |
| Toscana | 350 – 2.000 |
| Sicilia | 100 – 800 |
| Puglia | 80 – 600 |
Come valutare correttamente un terreno
Analisi urbanistica
Verifica la classificazione del terreno nel Piano Regolatore Comunale. Consulta il certificato di destinazione urbanistica (CDU).
Accessibilità e servizi
Un terreno ben servito da strade, fognature, luce e gas ha un valore più alto. La vicinanza a scuole, ospedali e mezzi pubblici incide notevolmente.
Forma e superficie
Lotti regolari e pianeggianti, di almeno 500 mq, sono più richiesti e costano di più.
Esempi pratici di valutazione
Esempio 1 – Terreno edificabile residenziale a Bologna
- Superficie: 1.000 mq
- Indice edificabilità: 1
- Prezzo medio zona: 1.000 €/mq
Valore stimato: 1.000.000 €
Esempio 2 – Lotto in zona agricola convertito a edificabile a Lecce
- Superficie: 2.000 mq
- Indice edificabilità: 0,7
- Prezzo medio zona: 150 €/mq
Valore stimato: 300.000 €
FAQ – Domande frequenti
1. Un terreno agricolo può diventare edificabile?
Sì, ma è necessaria una variante al piano regolatore. Deve essere approvata dal Comune. I tempi sono lunghi e non garantiti.
2. Come si calcola il valore di un terreno edificabile?
Moltiplica il prezzo al mq per la superficie utile edificabile (superficie x indice edificabilità). Considera anche i costi di urbanizzazione.
3. Dove si trovano i prezzi ufficiali dei terreni?
Puoi consultarli tramite:
- Agenzia delle Entrate (OMI)
- Perizie tecniche
- Agenzie immobiliari locali
Conclusione
Il valore di un terreno edificabile dipende da molteplici fattori. Analizzare la posizione, la destinazione urbanistica e l’indice di edificabilità è essenziale per una stima corretta. Una valutazione professionale resta sempre consigliata per decisioni d’acquisto o vendita.
FONTI
