In breve:
La risoluzione preliminare di compravendita per inadempimento dell’acquirente è l’atto con cui il venditore scioglie il contratto preliminare quando l’acquirente non rispetta obblighi essenziali, come il pagamento del prezzo o la stipula del definitivo. Sul piano fiscale, la risoluzione ha effetti specifici su imposte già versate, caparra e eventuali acconti.
Cos’è la risoluzione preliminare di compravendita per inadempimento dell’acquirente
È lo scioglimento anticipato di un contratto preliminare causato dal mancato adempimento degli obblighi da parte dell’acquirente.
Avviene per accordo tra le parti o tramite pronuncia giudiziale.
Produce effetti sia civilistici sia fiscali.
Non equivale alla semplice rinuncia al contratto.
Come funziona
- Si verifica un inadempimento rilevante dell’acquirente.
- Il venditore dichiara la risoluzione o agisce in giudizio.
- Il contratto preliminare perde efficacia.
- Le parti devono regolare le conseguenze economiche.
- Gli effetti fiscali dipendono da caparra, acconti e imposte versate.
Perché è importante
- Tutela il venditore da comportamenti inadempienti.
- Chiarisce il destino di caparre e acconti.
- Incide sul recupero o sulla perdita delle imposte.
- Evita incertezze fiscali in caso di mancata vendita.
- Ha riflessi su dichiarazioni e registrazioni già effettuate.
Vantaggi e limiti
Vantaggi
- Consente di sciogliere il vincolo contrattuale.
- Permette di trattenere la caparra confirmatoria, se prevista.
- Chiarisce la posizione fiscale delle parti.
Limiti
- Può richiedere un contenzioso.
- Non sempre consente il recupero immediato delle imposte.
- Dipende dalla corretta qualificazione di caparra e acconti.
Esempi concreti
- Acquirente non paga il saldo entro il termine stabilito.
- Venditore risolve il preliminare per inadempimento.
- La caparra confirmatoria resta al venditore.
- L’imposta di registro fissa resta dovuta.
- Gli acconti prezzo già tassati seguono regole specifiche.
Errori comuni
- Confondere caparra confirmatoria e acconto prezzo.
- Credere che tutte le imposte siano automaticamente rimborsabili.
- Non formalizzare correttamente la risoluzione.
- Ignorare gli effetti fiscali in dichiarazione.
- Pensare che l’inadempimento lieve giustifichi la risoluzione.
Domande frequenti
La caparra va restituita?
No, se è caparra confirmatoria e l’inadempimento è dell’acquirente.
Le imposte di registro si recuperano?
In genere no per l’imposta fissa; gli acconti seguono regole diverse.
Serve un giudice per la risoluzione?
Non sempre, può avvenire anche per accordo o clausola risolutiva.
La risoluzione ha effetti fiscali immediati?
Sì, ma variano in base alla struttura del contratto preliminare.
