- La vendita di un terreno agricolo tra privati può essere soggetta a imposte diverse, in base a vari fattori;
- Le principali imposte sono imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- In alcuni casi può esserci tassazione sul reddito o plusvalenze, soprattutto se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto.
Tassazione sulla vendita di un terreno agricolo tra privati: cosa sapere
Vendere un terreno agricolo tra privati comporta una serie di adempimenti fiscali che vanno conosciuti per evitare brutte sorprese. Contrariamente a quanto si pensa, non si tratta solo di pagare il notaio: la tassazione può variare in base a chi vende, da quanto tempo possiede il terreno, se si tratta di un bene ereditato e se il terreno è effettivamente agricolo o suscettibile di trasformazione edilizia.
Le imposte da versare possono essere di due tipi:
- Imposte indirette, come l’imposta di registro, catastale e ipotecaria, che si versano al momento dell’atto;
- Imposte dirette, come la tassazione su eventuali plusvalenze, se si vende a un prezzo maggiore rispetto a quanto speso per acquistare.
La situazione cambia ulteriormente se a vendere è un imprenditore agricolo o una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale. Anche le agevolazioni fiscali per imprenditori agricoli professionali (IAP) o coltivatori diretti possono incidere sensibilmente sulle imposte dovute.
Le imposte indirette nella vendita di terreni agricoli
Nella compravendita di un terreno agricolo tra privati, le imposte indirette rappresentano il primo costo da sostenere e si pagano al momento della stipula dell’atto notarile. Queste imposte sono:
- Imposta di registro: generalmente pari al 15% del valore catastale del terreno, ma può scendere al 12% se il compratore è un coltivatore diretto o un IAP che si impegna a coltivare per almeno 5 anni;
- Imposta ipotecaria: fissa, pari a 50 euro;
- Imposta catastale: anch’essa fissa a 50 euro.
In caso di vendita tra soggetti che non rientrano tra coltivatori diretti o IAP, non si applicano agevolazioni e si paga la quota piena del 15%. È importante ricordare che il calcolo viene fatto sul valore catastale e non sul prezzo di mercato, se si sceglie il cosiddetto prezzo-valore (disponibile solo se l’acquirente è una persona fisica).
Infine, se il terreno è considerato “edificabile” ai fini fiscali, la tassazione cambia radicalmente: si applicano imposte molto più elevate e possono subentrare anche IVA e altre imposte collegate.
Plusvalenza nella vendita di un terreno: quando si paga l’IRPEF?
Oltre alle imposte indirette, la vendita di un terreno agricolo tra privati può comportare anche il pagamento dell’IRPEF sulla plusvalenza. La plusvalenza si verifica quando il terreno viene venduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto o al valore dichiarato in successione o donazione.
Ma attenzione: non sempre la plusvalenza è tassata. L’IRPEF si applica solo in determinati casi, tra cui:
- se il terreno è stato acquistato da meno di 5 anni (non si applica se è stato ereditato);
- se il terreno è diventato edificabile dopo l’acquisto;
- se è stato effettuato un cambio di destinazione urbanistica che ne ha aumentato il valore.
La tassazione può avvenire in due modalità:
- Imposizione ordinaria: la plusvalenza è sommata agli altri redditi e tassata con le aliquote IRPEF progressive;
- Tassazione separata con imposta sostitutiva: si può chiedere al notaio di applicare un’aliquota fissa del 26%, evitando l’inclusione nel reddito complessivo.
La scelta va comunicata al momento della stipula dell’atto e può rappresentare un risparmio fiscale importante se si prevedono altri redditi elevati nell’anno in corso.
Agevolazioni e casi particolari nella vendita di terreni agricoli
Nella vendita di terreni agricoli tra privati, la legge prevede agevolazioni fiscali in specifici casi, pensate per favorire chi lavora direttamente la terra o ha progetti imprenditoriali agricoli. Le principali agevolazioni riguardano:
- Coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP): se acquistano un terreno per esercitare attività agricola, possono beneficiare di imposta di registro al 12%, anziché 15%, oltre a esenzioni da imposta ipotecaria e catastale;
- Successione o donazione: in caso di trasferimento del terreno per successione ereditaria o donazione, non si paga plusvalenza alla rivendita se sono trascorsi almeno 5 anni o se non c’è stato incremento di valore;
- Vendita tra parenti: se il terreno passa da un parente all’altro (entro il secondo grado), potrebbero esserci riduzioni nelle imposte, soprattutto in ambito agricolo.
Esistono anche strumenti alternativi come il riscatto agevolato di terreni agricoli dati in affitto o bandi pubblici per l’acquisto di terreni demaniali, che prevedono condizioni fiscali favorevoli. Tuttavia, queste misure non sono sempre attive e vanno monitorate sul sito del Ministero o delle Regioni.
È sempre consigliabile confrontarsi con un commercialista o un notaio per valutare le soluzioni più convenienti e per evitare errori che potrebbero comportare sanzioni o perdita di benefici fiscali.
Tassazione vendita terreno agricolo tra privati – Domande frequenti
Quali imposte si pagano quando si vende un terreno agricolo tra privati?
Le imposte principali sono: registro (15% o 12%), ipotecaria (50 euro) e catastale (50 euro). Inoltre, può esserci IRPEF sulla plusvalenza, se il terreno è rivenduto entro 5 anni o ha aumentato di valore per motivi urbanistici.
Come funziona la tassazione sulla plusvalenza?
Se vendi il terreno a un prezzo maggiore di quello di acquisto (o valore in successione/donazione) entro 5 anni, la plusvalenza è tassabile. Puoi scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF o imposta sostitutiva al 26% da richiedere al notaio.
Chi ha diritto alle agevolazioni?
Le agevolazioni fiscali sono previste per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), ma anche in caso di successione, donazione o vendita tra parenti in particolari condizioni.
Se il terreno diventa edificabile, cosa cambia?
Un terreno agricolo che diventa edificabile è soggetto a tassazione più alta. Può essere considerato come bene diverso da quello originariamente acquistato e aumentano le imposte, anche ai fini della plusvalenza.
