Chi deve quantificare un’indennità di esproprio o gestire una successione agraria si scontra presto con tabelle provinciali datate e sigle catastali poco intuitive. Nei vigneti campani la discrepanza tra il valore catastale-amministrativo e i prezzi reali di compravendita è particolarmente marcata.
Il Valore Agricolo Medio (VAM) per un ettaro di vigneto in Campania varia generalmente tra 20.000 e oltre 80.000 euro, a seconda della Regione Agraria di appartenenza, della provincia e della presenza di denominazioni DOC o DOCG. Questo parametro tabellare, aggiornato annualmente dalle Commissioni Provinciali Espropri, serve come base legale per indennizzi e stime fiscali di riferimento.
Come funzionano le Regioni Agrarie e il calcolo dei VAM
Il VAM non viene determinato a livello comunale, ma per Regione Agraria: circoscrizioni territoriali omogenee dal punto di vista orografico e colturale, istituite dall’ISTAT e utilizzate dall’Agenzia delle Entrate e dalle Commissioni Provinciali Espropri. Ogni provincia della Campania (Avellino, Benevento, Caserta, Napoli, Salerno) è suddivisa in un numero variabile di queste aree, che distinguono solitamente collina litoranea, collina interna e zone montane.
Le Commissioni Provinciali rilevano ogni anno il valore medio a ettaro per ciascuna coltura praticata in quella specifica porzione di territorio. La voce “vigneto” è spesso articolata in sottocategorie:
- Vigneto comune (seminativo arborato o uva da tavola/vino generico)
- Vigneto specializzato
- Vigneto con diritto di reimpianto o iscritto ad albi DOC/DOCG
La differenza economica tra queste voci è netta. Nella stessa Regione Agraria, un vigneto specializzato a denominazione può registrare un VAM doppio rispetto a un vigneto comune ad alberata o a tendone promiscuo.
Valori per ettaro nelle province campane: le differenze sul territorio
I valori tabellari riflettono la vocazione dei singoli bacini vitivinicoli, pur restando sempre al di sotto delle quotazioni di mercato effettivo.
Avellino e Benevento (Aree interne a vocazione DOCG/DOC)
Nelle Regioni Agrarie dell’Irpinia (aree del Fiano di Avellino, del Greco di Tufo e del Taurasi), i VAM per i vigneti specializzati DOCG si collocano generalmente nella fascia tra 45.000 e 75.000 euro all’ettaro. Nelle zone beneventane della Valle Telesina e del Taburno, i valori per la Falanghina e l’Aglianico si attestano mediamente tra 35.000 e 55.000 euro all’ettaro.
Salerno (Cilento e Costiera Amalfitana)
Qui il fattore orografico incide in modo drastico. Nelle Regioni Agrarie della Costiera Amalfitana (terrazzamenti e viticoltura eroica), il VAM ufficiale raggiunge picchi elevati per via della scarsità di superficie coltivabile, superando spesso gli 80.000 euro all’ettaro, sebbene le transazioni reali risultino quasi inaccessibili. Nelle piane del Sele e nel Cilento collinare, i valori tornano su medie comprese tra 28.000 e 42.000 euro/ha.
Napoli e Caserta
Nel napoletano (Campi Flegrei, Vesuviano e isole), la pressione insediativa e la ridotta estensione fondiaria portano i VAM su soglie nominali alte, fra 50.000 e 90.000 euro/ha per i vigneti specializzati vesuviani o del Piedirosso. Nel casertano, tra le aree dell’Aversa (Asprinio) e il massiccio del Matese, i valori scendono a una forchetta compresa tra 25.000 e 40.000 euro/ha.
Sentenza Corte Costituzionale 181/2011 e valore venale negli espropri
Uno degli errori più comuni riguarda l’uso del VAM per calcolare l’indennità definitiva in caso di esproprio per pubblica utilità.
Con la sentenza n. 181/2011 della Corte Costituzionale, l’art. 40 commi 2 e 3 del D.P.R. 327/2001 (Testo Unico Espropri) è stato dichiarato illegittimo nella parte in cui imponeva il VAM come criterio esclusivo di indennizzo per le aree agricole non edificate. La Consulta ha stabilito che l’indennizzo deve riflettere il valore venale effettivo del bene sul mercato.
Nella pratica, il VAM resta impiegato dall’ente espropriante solo per determinare l’offerta provvisoria o per quantificare l’indennità aggiuntiva spettante al fittavolo, mezzadro o coltivatore diretto che coltiva la terra da almeno un anno. Chi subisce un esproprio di un vigneto produttivo in Campania ha diritto a una perizia di stima asseverata che consideri resa per ettaro, età dell’impianto, sesto d’impianto, quote/diritti di produzione e fatturato generato, cifre quasi sempre superiori alle tabelle provinciali.
Domande frequenti
Dove si consultano le tabelle ufficiali dei VAM della Campania?
I decreti con le tabelle VAM sono pubblicati annualmente sul Bollettino Ufficiale della Regione Campania (BURC) e reperibili sui siti istituzionali delle singole Prefetture o dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio.
Il VAM coincide con il valore di mercato di un ettaro di vigneto?
No. Il VAM è una media statistico-amministrativa astratta. Il valore di mercato tiene conto di stato vegetativo dell’impianto, disciplinare DOC/DOCG, diritti di reimpianto, pendenza e accessibilità dei terreni.
Come incide la qualifica di Coltivatore Diretto o IAP sull’esproprio del vigneto?
Il coltivatore diretto o IAP proprietario del fondo ha diritto a un’indennità aggiuntiva pari al VAM corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticata, sommata al valore venale del bene espropriato.
Il reimpianto del vigneto fa variare la Regione Agraria di riferimento?
No. La Regione Agraria è un confine geografico fisso. Cambiano invece la voce colturale applicabile e la tariffa d’estimo correlata al momento dell’aggiornamento catastale (DOC vs comune).
Prima di accettare una proposta d’indennizzo o procedere a stime di divisione ereditaria fondate sul solo VAM, è opportuno far redigere una perizia agronomica giurata: le peculiarità di un vigneto campano di pregio superano regolarmente i massimali previsti dalle tabelle prefettizie.
Fonti ufficiali di riferimento:
- Corte Costituzionale, Sentenza 10 giugno 2011, n. 181
- D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità)
- Regione Campania – Bollettino Ufficiale della Regione Campania (BURC)
