Vendere un terreno edificabile senza agenzia in Italia è assolutamente possibile e anche piuttosto comune, soprattutto tra privati. Tuttavia, è importante prestare attenzione ad alcuni passaggi fondamentali per evitare problemi legali o fiscali.
1. Verifica della proprietà e dei documenti
Prima di procedere alla vendita, assicurati che:
- Il terreno sia effettivamente edificabile, secondo il certificato di destinazione urbanistica (CDU), che deve essere allegato all’atto notarile.
- Tu sia il legittimo proprietario risultante nei registri catastali e ipotecari.
- Non ci siano ipoteche, vincoli urbanistici, diritti di prelazione o trascrizioni pregiudizievoli.
Può essere utile richiedere una visura catastale e una visura ipotecaria.
2. Determinazione del prezzo
Puoi stabilire il prezzo di vendita:
- Basandoti su stime di tecnici (geometri, ingegneri, architetti).
- Considerando i valori OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare).
- Valutando il potenziale edificatorio (indice di edificabilità).
3. Stesura del preliminare di vendita (compromesso)
Anche senza agenzia, è fortemente consigliato redigere un contratto preliminare, anche con l’assistenza di un notaio o avvocato.
Il preliminare dovrebbe includere:
- Dati delle parti
- Descrizione del terreno e dati catastali
- Prezzo e modalità di pagamento
- Termini per il rogito
- Penali per inadempimento
Registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, con versamento di imposta di registro fissa (€200), marche da bollo e 0,5% della caparra confirmatoria (se versata).
4. Rogito notarile
Il trasferimento di proprietà avviene esclusivamente davanti al notaio, che:
- Verifica la regolarità urbanistica e catastale
- Richiede il CDU (obbligatorio per i terreni)
- Redige e registra l’atto
Imposte a carico dell’acquirente:
- Imposta di registro: 9% sul valore catastale o prezzo, minimo €1.000
- Imposta ipotecaria e catastale: €50 ciascuna
- Se il venditore è un’impresa, può essere applicata l’IVA (22% o 10%).
5. Aspetti fiscali per il venditore
Se vendi entro 5 anni dall’acquisto e non è prima casa, potresti dover pagare una plusvalenza (reddito tassabile al 26% o ordinario, salvo esenzioni).
Esente invece se:
- Hai acquistato per successione
- Era tua abitazione principale per la maggior parte del tempo
Suggerimento finale
Anche senza agenzia, avvalersi di un tecnico per la parte urbanistica e di un notaio di fiducia per il rogito ti mette al sicuro da future contestazioni.
