Ereditare un terreno edificabile può sembrare una fortuna, ma la sua successiva vendita potrebbe generare una plusvalenza, ovvero un guadagno che è soggetto a tassazione. Capire come si calcola questa plusvalenza è fondamentale per non trovarsi impreparati di fronte al fisco italiano.
La Plusvalenza: Quando si Genera e Come Funziona
La plusvalenza nella vendita di un terreno edificabile ereditato si verifica quando il prezzo di vendita è superiore al valore fiscale attribuito al terreno al momento dell’eredità. In parole semplici, se vendi il terreno a un prezzo maggiore rispetto a quanto “valeva” quando lo hai ricevuto, quel guadagno è tassabile. È cruciale notare che per i terreni edificabili, la plusvalenza è quasi sempre tassabile, a differenza dei terreni agricoli o degli immobili per cui la tassazione scatta solo se venduti entro cinque anni dall’acquisto.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza è disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Questo articolo stabilisce che i redditi diversi derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili sono soggetti a tassazione. Il calcolo della plusvalenza imponibile è dato dalla differenza tra il prezzo di vendita del terreno e il suo valore di acquisto (o di successione, nel caso di eredità), al netto dei costi inerenti.
Calcolo della Plusvalenza e Valore Iniziale del Terreno
Per calcolare la plusvalenza su un terreno edificabile ereditato, è necessario determinare il valore iniziale del terreno. Questo non è il prezzo a cui è stato acquistato dal defunto, ma può essere uno dei seguenti:
- Valore dichiarato nella Dichiarazione di Successione: Se il terreno era stato dichiarato in successione, il valore su cui si era pagata l’imposta di successione costituisce il costo di acquisto da cui partire per il calcolo della plusvalenza.
- Valore di Perizia Giurata: Se il terreno non era stato dichiarato in successione, o se si vuole aumentare il valore fiscale per ridurre la potenziale plusvalenza, è possibile far stimare il terreno da un perito (ingegnere, architetto, geometra) e far asseverare la perizia. Questa operazione, nota come “affrancamento”, ha un costo (un’imposta sostitutiva, solitamente il 11% o 16% del valore di perizia, a seconda della data di affrancamento e della situazione specifica), ma può essere vantaggiosa se il valore di mercato attuale è molto più alto di quello di successione. La Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022) ha prorogato la possibilità di rivalutare il costo dei terreni anche per il 2024 (e successive proroghe spesso introdotte con le nuove Leggi di Bilancio), indicando l’attenzione del legislatore su questo strumento.
Una volta stabilito il valore iniziale, al prezzo di vendita si sottraggono anche tutte le spese inerenti documentate e dimostrabili, come ad esempio:
- Imposte di successione pagate per il terreno.
- Spese notarili per l’atto di successione.
- Commissioni di agenzia immobiliare (se la vendita è avvenuta tramite intermediario).
- Costi sostenuti per la perizia di affrancamento (se effettuata).
- Costi per l’ottenimento di certificati o documentazione necessaria per la vendita.
La formula base sarà quindi:
Plusvalenza=Prezzo di Vendita−(Valore Iniziale del Terreno+Spese Inerenti)
La plusvalenza così calcolata sarà poi tassata con un’aliquota fissa del 26%, come imposta sostitutiva, se si opta per questa modalità in sede di rogito notarile. In alternativa, la plusvalenza può concorrere a formare il reddito complessivo del venditore e essere tassata secondo le aliquote IRPEF ordinarie, scelta meno comune per i terreni.
Conclusione
La vendita di un terreno edificabile ereditato richiede un’attenta valutazione fiscale per calcolare correttamente la plusvalenza e l’imposta dovuta. Comprendere i valori di riferimento e le spese deducibili è essenziale. È sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore – come notai, commercialisti o CAF – per avere un calcolo preciso e un’assistenza adeguata.
Approfondimenti
Per ulteriori informazioni dettagliate e aggiornate, consulta:
- Agenzia delle Entrate: https://www.agenziaentrate.gov.it/ (sezione dedicata a “Plusvalenze Immobiliari” o “Imposte sui Redditi”)
- Consiglio Nazionale del Notariato: https://www.notariato.it/ (per approfondimenti sul ruolo del notaio e gli aspetti legali della compravendita)
- Sole 24 Ore – Fisco: https://www.ilsole24ore.com/argomenti/fisco (per articoli e aggiornamenti normativi sul fisco immobiliare)