Chi possiede un terreno edificabile e intende venderlo, spesso si trova a fare i conti con la plusvalenza tassabile, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto. Per ridurre l’impatto fiscale, la normativa italiana offre la possibilità di rivalutare il valore del terreno, beneficiando così di una tassazione più leggera.
Vediamo cos’è la rivalutazione dei terreni, quando conviene farla e soprattutto un esempio pratico di calcolo aggiornato secondo le ultime disposizioni dell’Agenzia delle Entrate.
Cos’è la rivalutazione dei terreni edificabili
La rivalutazione è un’opzione prevista dalla legge italiana che consente di aggiornare il valore di acquisto di un terreno edificabile (ma anche agricolo o di partecipazioni non quotate) ai valori di mercato, pagando un’imposta sostitutiva, anziché quella ordinaria sul capital gain.
Questa operazione:
- riduce la plusvalenza in caso di vendita,
- consente di pagare meno tasse sul guadagno teorico,
- è vantaggiosa soprattutto per chi ha acquistato un terreno molti anni prima.
Riferimenti normativi
La possibilità di rivalutazione è introdotta con l’art. 7 della Legge 448/2001 e viene periodicamente prorogata.
L’ultima proroga è contenuta nella Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022), che ha fissato:
- una nuova scadenza al 15 novembre 2023 per la redazione e giuramento della perizia,
- il versamento dell’imposta sostitutiva del 16% (aumentata rispetto alle precedenti aliquote del 11% o 8%).
Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate – Rivalutazione terreni e partecipazioni
Come si calcola la rivalutazione
Per effettuare la rivalutazione occorre:
- Incaricare un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) per la redazione della perizia giurata, che attesti il valore di mercato del terreno alla data di riferimento (es. 1° gennaio 2023).
- Pagare l’imposta sostitutiva del 16% sul valore risultante dalla perizia.
- Conservare la documentazione, da utilizzare in caso di vendita futura.
Esempio pratico di calcolo rivalutazione terreno edificabile
Dati ipotetici:
- Terreno edificabile acquistato nel 2005 al prezzo di €60.000
- Valore attuale di mercato (stimato da perizia): €140.000
- Aliquota imposta sostitutiva: 16%
Senza rivalutazione:
- Prezzo di vendita nel 2025: €150.000
- Plusvalenza: 150.000 – 60.000 = €90.000
- Tassazione IRPEF su 90.000 (in base allo scaglione del venditore, anche oltre il 30-40%)
Con rivalutazione:
- Valore periziato: €140.000
- Imposta sostitutiva: 16% di 140.000 = €22.400
- Plusvalenza: 150.000 – 140.000 = €10.000
- IRPEF solo su 10.000 euro oppure, se venduto dopo il periodo minimo di 5 anni, nessuna tassazione sulla plusvalenza
- Totale imposte pagate: €22.400 invece di un’IRPEF potenzialmente anche > €30.000
Risparmio fiscale stimato: fino a 7.000–10.000 euro, a seconda dello scaglione IRPEF applicabile.
Quando conviene rivalutare?
Conviene se:
- Hai acquistato il terreno molti anni fa e il valore è aumentato sensibilmente.
- Pensi di vendere nel breve-medio termine.
- Vuoi bloccare oggi un’imposta fissa del 16%, evitando un’IRPEF futura più alta.
Non conviene se:
- Il valore attuale non è molto più alto di quello d’acquisto.
- Non hai intenzione di vendere a breve.
Come pagare l’imposta sostitutiva
Il pagamento può avvenire:
- in un’unica soluzione,
- oppure in tre rate annuali di pari importo, con interessi annui del 3%.
I codici tributo da utilizzare sono:
- 8056 – imposta sostitutiva rivalutazione terreni,
- 8057 – seconda rata,
- 8058 – terza rata.
Fonte: Risoluzione n. 11/E – Agenzia delle Entrate
Conclusione
La rivalutazione dei terreni edificabili è uno strumento fiscale strategico per ridurre la tassazione sulle plusvalenze immobiliari. Attraverso una perizia giurata e il pagamento di un’imposta sostitutiva, è possibile ottenere un significativo risparmio fiscale. Tuttavia, è importante valutare bene tempi e costi, con l’aiuto di un consulente esperto.
