La costruzione di un balcone ex novo su un edificio esistente non rientra nell’edilizia libera e richiede un titolo abilitativo, in quanto rappresenta un intervento edilizio che incide sul prospetto dell’edificio e aumenta la superficie utile. A seconda dei casi, può servire:
Permesso necessario per costruire un balcone
| Tipo di intervento | Titolo edilizio richiesto |
|---|---|
| Costruzione di un nuovo balcone | Permesso di costruire |
| Ampliamento/modifica sostanziale balcone | SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) |
| Manutenzione ordinaria o sostituzione parapetti | Nessun permesso (edilizia libera) |
Base normativa: art. 10 e 22 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)
Rilevante giurisprudenza: Consiglio di Stato, Sez. VI, sent. n. 4204/2019
Perché serve il permesso di costruire?
Costruire un balcone:
- Modifica il prospetto dell’edificio
- Aumenta la superficie agibile
- Può incidere sui rapporti con i vicini, sulle distanze legali e sulla cubatura
Pertanto, è considerata una nuova costruzione ai sensi del D.P.R. 380/2001.
Altri requisiti da valutare
- Vincoli urbanistici
Se l’edificio è in zona vincolata (centro storico, paesaggistico, ecc.) → serve anche autorizzazione paesaggistica (art. 146 D.Lgs. 42/2004). - Condominio
Se l’immobile è in un condominio, devi:- Chiedere l’autorizzazione all’assemblea, se il balcone insiste su parti comuni
- Evitare che il balcone leda i diritti altrui (vedi Cass. Civ. n. 1104/2021)
- Distanze legali
Verificare rispetto delle distanze minime dai confini (art. 873 c.c. e regolamenti comunali)
Documenti necessari per ottenere il permesso
- Progetto architettonico firmato da tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra)
- Relazione tecnica asseverata
- Titolo di proprietà
- Documentazione catastale
- Relazione strutturale, se previsto
- Autorizzazione paesaggistica, se vincolato
Costruire un balcone senza permessi è abuso edilizio
- Sanzione penale ex art. 44 D.P.R. 380/2001
- Possibile ordine di demolizione
- Problemi futuri in caso di vendita o sanatoria
Conclusione
Per costruire un balcone ex novo:
Serve quasi sempre permesso di costruire
Va rispettato il regolamento comunale e, se in condominio, anche il regolamento condominiale
In zone vincolate serve autorizzazione paesaggistica
Serve sempre un progetto tecnico firmato