Determinare chi debba farsi carico delle spese condominiali tra inquilino e proprietario è una delle domande più comuni e fonte di potenziali incomprensioni. La legge italiana stabilisce principi chiari, ma la loro applicazione può variare in base al tipo di spesa e agli accordi contrattuali.
Principio Generale: Proprietario vs. Inquilino
Il principio fondamentale è che il proprietario dell’immobile è sempre il soggetto obbligato nei confronti del condominio per il pagamento di tutte le spese. Tuttavia, il proprietario ha il diritto di chiedere il rimborso all’inquilino per alcune tipologie di spese, come stabilito dalla legge e dal contratto di locazione.
Spese a Carico dell’Inquilino (Conduttore):
L’inquilino è tenuto a pagare le spese relative all’ordinaria amministrazione e alla fruizione dei servizi comuni. Queste includono:
- Spese di riscaldamento: Consumi individuali e manutenzione ordinaria dell’impianto.
- Spese per l’acqua: Consumi individuali.
- Spese per la pulizia: Delle scale, androni e altre parti comuni.
- Spese per l’energia elettrica: Delle parti comuni (luci scale, ascensore).
- Manutenzione ordinaria dell’ascensore: Elettricità, piccole riparazioni, controlli periodici.
- Manutenzione ordinaria del giardino: E delle aree verdi comuni.
- Spese per il servizio di portineria: Solitamente il 90% a carico dell’inquilino, salvo diversi accordi.
- Piccole riparazioni: Di beni comuni dovute all’uso (es. serratura del portone).
- Smaltimento rifiuti: Tassa sui rifiuti (TARI) e spese relative al servizio di raccolta.
Spese a Carico del Proprietario (Locatore):
Il proprietario è responsabile delle spese relative alla manutenzione straordinaria, alle innovazioni, alle imposte e ai lavori strutturali. Queste includono:
- Spese di manutenzione straordinaria: Rifacimento facciata, tetto, balconi (struttura portante), impianto idraulico o elettrico condominiale.
- Innovazioni: Installazione di nuovi impianti (es. fotovoltaico condominiale), modifiche strutturali.
- Installazione o sostituzione di ascensori.
- Adeguamento degli impianti alle normative di sicurezza.
- Indennità di fine rapporto del portiere.
- Imposte e tributi sull’immobile: Ad eccezione della TARI (a carico dell’inquilino).
- Spese legali per controversie condominiali che non riguardano l’ordinaria amministrazione.
Cosa Dice la Legge e il Contratto di Locazione?
L’articolo 9 della Legge n. 392/1978 (Legge sull’equo canone) disciplina le spese a carico del conduttore. Tuttavia, il contratto di locazione può specificare in dettaglio la ripartizione delle spese. È fondamentale che il contratto sia chiaro per evitare dispute. In caso di omissione nel contratto, vale quanto stabilito dalla Legge 392/78 o dagli usi locali.
Importante: Il proprietario è sempre l’unico soggetto a cui l’amministratore di condominio può chiedere il pagamento. Se l’inquilino non paga le spese di sua competenza, il proprietario dovrà comunque versarle al condominio e poi rivalersi sull’inquilino.
Controversie e Soluzioni:
In caso di disaccordo sulla ripartizione delle spese, è consigliabile:
- Consultare il contratto di locazione: È il punto di riferimento primario.
- Verificare la tabella millesimale: Per la ripartizione interna delle spese condominiali.
- Consultare l’amministratore di condominio: Per chiarimenti sulle delibere assembleari e sulla natura delle spese.
- Ricorrere a un legale: In caso di persistenza del disaccordo.
Fonti Attendibili e Autorevoli:
- Legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani): Articolo 9, il riferimento normativo fondamentale per la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.
- Codice Civile (Art. 1100 e seguenti – Del Condominio negli edifici): Regolamenta la gestione e le spese relative alle parti comuni.
- Agenzia delle Entrate: Nonostante si occupi principalmente di fisco, offre spesso chiarimenti e guide sulla gestione degli immobili e le spese condominiali in relazione alle detrazioni.
- Associazioni di Proprietari Immobiliari (es. Confedilizia): Offrono spesso approfondimenti e consulenze sulla gestione delle proprietà e le spese condominiali.
- Associazioni di Inquilini (es. SUNIA, SICET): Forniscono informazioni e supporto agli inquilini sulla ripartizione delle spese.
- Sentenze della Corte di Cassazione: La giurisprudenza consolida l’interpretazione delle leggi.
- (Queste sono più difficili da linkare direttamente e cambiano, ma sono il fondamento dell’interpretazione legale). È più un riferimento generale per un professionista.
Si raccomanda di consultare sempre il proprio contratto di locazione e, in caso di dubbi, un professionista del settore (amministratore di condominio, avvocato specializzato in diritto immobiliare) per una consulenza personalizzata.
