In breve:
- le spese condominiali non sono tutte a carico dell’inquilino: molte competono al proprietario;
- è fondamentale distinguere tra spese ordinarie (gestione quotidiana) e straordinarie (lavori importanti);
- conoscere i propri doveri evita contestazioni e malintesi tra locatore e conduttore.
Introduzione: perché è importante distinguere le spese condominiali
Chi vive in condominio, soprattutto in affitto, si sarà chiesto almeno una volta: “Questa spesa devo pagarla io o il proprietario dell’appartamento?”. È una domanda tutt’altro che banale, perché in Italia il sistema condominiale è complesso e può portare a confusione — e anche a litigi.
Le spese condominiali, infatti, non spettano sempre all’inquilino. Esistono regole piuttosto chiare (anche se poco conosciute), che stabiliscono quali costi sono a carico del proprietario e quali sono, invece, responsabilità di chi vive nell’immobile. La legge di riferimento è l’art. 1576 del Codice Civile, ma è il contratto di locazione a fare la vera differenza.
Capire questa distinzione è utile non solo per evitare contenziosi, ma anche per orientarsi nella scelta dell’immobile, nel calcolo delle spese annuali e per proteggersi da richieste illegittime da parte dell’amministrazione o del locatore.
Spese condominiali ordinarie: chi le paga?
Le spese condominiali ordinarie sono quelle legate alla gestione e al mantenimento quotidiano delle parti comuni di un edificio. Pulizia delle scale, bolletta dell’ascensore, manutenzione dell’impianto di illuminazione, giardinaggio e servizio di portineria rientrano tutte in questa categoria.
Secondo la prassi consolidata (e ribadita anche da molte sentenze), queste spese sono a carico dell’inquilino, in quanto legate all’uso diretto dell’immobile. Il principio è semplice: chi usufruisce del servizio, lo paga.
Tuttavia, non sempre il riparto è così scontato. È fondamentale che il contratto d’affitto preveda chiaramente questa distinzione e che l’amministratore condominiale fornisca un rendiconto dettagliato, per evitare che vengano imputate all’inquilino voci non dovute (come quote del fondo cassa o spese straordinarie travestite da ordinarie).
Va ricordato che l’inquilino ha diritto a ricevere copia del bilancio consuntivo e preventivo, oltre al dettaglio delle spese a lui attribuite, secondo l’art. 9 della legge 392/1978.
Spese straordinarie: cosa paga sempre il proprietario?
Le spese straordinarie condominiali riguardano interventi non ricorrenti, di manutenzione straordinaria o miglioramento delle parti comuni. Pensiamo al rifacimento del tetto, al consolidamento della facciata, alla sostituzione dell’ascensore o al rifacimento dell’impianto elettrico del palazzo.
Questi costi sono sempre a carico del proprietario, indipendentemente da ciò che prevede il contratto d’affitto. La giurisprudenza è molto chiara: l’inquilino non può essere obbligato a sostenere spese che non rientrano nell’uso ordinario dell’immobile. Anche un eventuale accordo contrario sarebbe annullabile.
In sintesi, se l’amministratore condominiale richiede all’inquilino una quota per spese straordinarie (magari incluse nel bollettino mensile), l’inquilino ha tutto il diritto di rifiutarsi di pagarle e chiedere un ricalcolo.
Sono considerate spese straordinarie anche:
- le opere di adeguamento normativo degli impianti comuni;
- la messa in sicurezza dell’edificio;
- il ripristino a seguito di danni strutturali (infiltrazioni, crolli, ecc.).
Come evitare problemi: consigli pratici per inquilini e proprietari
Il modo migliore per evitare discussioni sulle spese condominiali è chiarire tutto prima della firma del contratto di affitto. Ecco alcune regole d’oro per gestire con trasparenza i costi e prevenire malintesi:
Per il proprietario:
- specifica nel contratto, in modo chiaro, quali spese sono a carico dell’inquilino;
- consegna annualmente il rendiconto dell’amministratore con il dettaglio delle spese;
- evita di far pagare all’inquilino costi straordinari o fondi cassa condominiali.
Per l’inquilino:
- chiedi copia del bilancio condominiale e verifica le voci attribuite a tuo carico;
- non accettare spese non specificate nel contratto o non legate all’uso quotidiano dell’immobile;
- conserva tutte le ricevute e le comunicazioni con il locatore e l’amministratore.
Un buon rapporto tra locatore e conduttore si basa su comunicazione trasparente e rispetto dei ruoli. In caso di dubbi o contestazioni, è sempre meglio rivolgersi a un CAF, avvocato o associazione di categoria (come Sunia o Confedilizia), piuttosto che arrivare a uno scontro.
Spese condominiali – Domande frequenti
L’inquilino deve pagare il rifacimento del tetto?
No, il rifacimento del tetto è una spesa straordinaria e compete esclusivamente al proprietario.
Le spese di pulizia delle scale chi le paga?
Sono spese ordinarie e spettano all’inquilino, salvo diversa pattuizione nel contratto.
Il proprietario può chiedere all’inquilino di contribuire al fondo cassa?
No, il fondo cassa è una voce patrimoniale e non può essere imputata all’inquilino.
È obbligatorio fornire il bilancio delle spese all’inquilino?
Sì, l’art. 9 della legge 392/1978 prevede che l’inquilino abbia diritto a visionare e ottenere il rendiconto delle spese condominiali.