Cosa si intende per spese straordinarie in condominio?
Le spese straordinarie condominiali sono costi imprevisti e non ricorrenti necessari per interventi importanti sulle parti comuni di un edificio. A differenza delle spese ordinarie, legate alla manutenzione quotidiana, quelle straordinarie riguardano lavori di lunga durata e di rilevante entità economica.
Esempi comuni:
- Rifacimento del tetto o della facciata
- Sostituzione dell’ascensore
- Interventi strutturali o antisismici
- Adeguamenti normativi (es. impianti antincendio, sicurezza)
“Le spese straordinarie vanno deliberate con maggioranza qualificata e ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione.” — Art. 1123 Codice Civile
Normativa 2025: cosa cambia?
Con l’aggiornamento normativo in vigore dal 1° gennaio 2025, il Decreto Legislativo 145/2024 introduce alcune novità su:
1. Maggioranze per l’approvazione
Per lavori superiori a 50.000 euro, la delibera deve essere approvata da:
- Almeno la maggioranza degli intervenuti all’assemblea
- Che rappresentino almeno 500 millesimi
In precedenza bastava la doppia maggioranza semplice (art. 1136 c.c.).
2. Obbligo di fondi dedicati
Per interventi straordinari superiori a 30.000 euro, è ora obbligatorio creare un fondo specifico con versamenti anticipati da parte dei condòmini.
Fonte: Gazzetta Ufficiale – Decreto Legislativo 145/2024
3. Responsabilità per danni e contenziosi
La riforma chiarisce che l’amministratore è personalmente responsabile se affida i lavori senza autorizzazione assembleare o in violazione della normativa.
Chi paga le spese straordinarie?
Ripartizione tra proprietari
In base all’art. 1123 c.c., le spese sono divise in proporzione ai millesimi di proprietà. Tuttavia, possono essere ripartite diversamente se:
- Previste da regolamento condominiale contrattuale
- Approvate all’unanimità in assemblea
Proprietario o inquilino?
L’inquilino (conduttore) non è tenuto a pagare le spese straordinarie, che restano a carico del proprietario, salvo diversa pattuizione contrattuale (art. 1576 c.c.).
“Le spese straordinarie competono sempre al locatore, salvo diverso accordo scritto tra le parti.” — Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, FAQ Casa 2024
Spese urgenti: chi decide?
In caso di urgenza (es. pericolo per la sicurezza), l’amministratore può deliberare l’intervento senza preventiva approvazione dell’assemblea, ma deve:
- Informare tempestivamente i condòmini
- Sottoporre la spesa a ratifica alla prima assemblea utile
FAQ: domande frequenti
L’amministratore può iniziare i lavori senza approvazione?
Solo in casi di urgenza. Altrimenti serve delibera regolare. In caso contrario può essere revocato e chiamato a rispondere dei danni.
Si possono rateizzare le spese straordinarie?
Sì, se previsto dalla delibera o accettato dall’amministratore. Molti condomìni offrono piani di pagamento personalizzati.
Si possono detrarre le spese straordinarie?
In alcuni casi, sì. Se i lavori rientrano nei bonus edilizi (Bonus Ristrutturazioni, Sismabonus, ecc.), è possibile usufruire delle relative detrazioni fiscali.
Conclusione: conoscere le regole per gestire meglio le spese
Con l’aggiornamento del 2025, la gestione delle spese straordinarie in condominio diventa più rigorosa e trasparente. Sapere quando, come e da chi devono essere approvate e pagate consente ai proprietari di evitare contenziosi e sorprese. E con i nuovi obblighi normativi, anche gli amministratori sono chiamati a una maggiore responsabilità.
Fonti ufficiali:
- Codice Civile: https://www.normattiva.it
- Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it
- Ministero delle Infrastrutture: https://www.mit.gov.it
