- La vendita di un immobile ricevuto in successione non è sempre soggetta a tassazione sulla plusvalenza;
- Si paga l’IRPEF sulla plusvalenza solo in determinate condizioni, ad esempio se l’immobile non è stato utilizzato come prima casa;
- È importante conoscere i criteri di esenzione e il calcolo della plusvalenza per evitare errori o accertamenti fiscali.
Vendita immobile ricevuto in successione: cos’è la plusvalenza e quando si applica
Quando si vende un immobile ricevuto in successione, ci si può trovare a dover affrontare il tema della plusvalenza immobiliare. In termini fiscali, la plusvalenza è il guadagno realizzato dalla vendita di un immobile, ovvero la differenza tra il prezzo di vendita e il valore fiscalmente riconosciuto, che in questo caso è il valore dichiarato in successione.
In generale, le plusvalenze immobiliari sono tassate solo se derivano dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni. Tuttavia, quando l’immobile è ricevuto in eredità, si applicano regole specifiche che escludono quasi sempre la tassazione, ma non in ogni caso.
La regola generale è:
- Nessuna tassazione se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale dal defunto o da un suo familiare;
- Possibile tassazione IRPEF se il bene non era prima casa e viene venduto prima di 5 anni da parte dell’erede, in particolari circostanze.
Vediamo nel dettaglio quando si applica la tassazione e come calcolare la plusvalenza, con esempi pratici.
Quando si paga l’IRPEF sulla vendita dell’immobile ereditato
L’IRPEF sulla plusvalenza per la vendita di un immobile ricevuto in successione si applica solo in alcuni casi specifici. In linea generale, l’erede non paga alcuna imposta se mantiene la proprietà dell’immobile per più di cinque anni, oppure se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale dal defunto o da un suo familiare fino alla data del decesso.
La tassazione sulla plusvalenza si attiva invece quando:
- l’immobile non era abitazione principale del defunto;
- viene rivenduto entro 5 anni dalla data di successione;
- la vendita genera un guadagno rispetto al valore indicato nella dichiarazione di successione.
In questi casi, l’erede può scegliere tra:
- Tassazione ordinaria: la plusvalenza si somma al reddito complessivo e viene tassata con le aliquote IRPEF progressive;
- Imposta sostitutiva del 26%: da versare direttamente tramite il notaio, che funge da sostituto d’imposta.
Questa seconda opzione è spesso la più vantaggiosa, soprattutto se l’erede ha un reddito medio-alto, perché consente di bloccare l’aliquota e di evitare che la plusvalenza alzi lo scaglione IRPEF.
Attenzione: la base imponibile non è mai il prezzo di mercato, ma la differenza tra prezzo di vendita e valore in successione, eventualmente aumentata di spese documentabili (es. per ristrutturazioni).
Come si calcola la plusvalenza in caso di successione?
Il calcolo della plusvalenza sulla vendita di un immobile ereditato è piuttosto semplice in termini teorici, ma può nascondere alcune insidie pratiche. La base imponibile è data dalla differenza tra il prezzo di vendita dichiarato nell’atto notarile e il valore catastale rivalutato dichiarato nella successione.
Ecco i passaggi principali:
- Valore iniziale: è il valore dell’immobile indicato nella dichiarazione di successione. Spesso si usa il valore catastale rivalutato (valore catastale × 1,05 per le abitazioni).
- Prezzo di vendita: è il corrispettivo effettivo incassato dalla vendita, riportato nell’atto.
- Spese detraibili: eventuali costi documentabili sostenuti per ristrutturazioni, volture catastali, certificazioni, parcelle notarili, possono essere sottratti dal guadagno.
Formula di calcolo:
Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Valore successione + Spese detraibili)
Esempio:
- Valore in successione: 100.000 €
- Prezzo di vendita: 150.000 €
- Spese documentate: 10.000 €
- Plusvalenza tassabile: 40.000 €
Nel caso si scelga la tassazione sostitutiva del 26%, questa si applicherà direttamente su questi 40.000 €, per un’imposta di 10.400 €.
È sempre raccomandabile farsi assistere da un notaio o un consulente fiscale, che potrà indicare le spese effettivamente detraibili e suggerire la modalità fiscale più conveniente.
Vendita immobile ricevuto in successione – Domande frequenti
La vendita di un immobile ereditato è sempre tassata?
No. La plusvalenza non è tassata se l’immobile era utilizzato come abitazione principale dal defunto o da un suo familiare, oppure se sono trascorsi più di 5 anni dalla successione.
Come si determina il valore iniziale per calcolare la plusvalenza?
Il valore iniziale è quello dichiarato nella dichiarazione di successione, di solito calcolato sul valore catastale rivalutato. A questo valore si possono aggiungere eventuali spese documentate sostenute dopo l’eredità.
È possibile evitare la tassazione sulla plusvalenza?
Sì, in molti casi. L’erede può non pagare l’IRPEF se l’immobile viene tenuto per almeno 5 anni o se si tratta della prima casa del defunto. In alternativa, si può optare per l’imposta sostitutiva del 26% in sede di atto notarile.
Serve un notaio per vendere un immobile ereditato?
Sì. Per la vendita è necessario un atto pubblico notarile. Il notaio verifica anche la regolarità della successione e può occuparsi della liquidazione della tassazione sulla plusvalenza, se dovuta.
